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无证二手房(期房)买卖之法律风险与控制/陈召利

时间:2024-07-09 08:30:20 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8140
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无证二手房(期房)买卖之法律风险与控制

作者:陈召利 主页:www.law-god.com

虽然房屋在未取得两证(房屋所有权证和国有土地使用证)前进行交易危险重重,但是高风险往往伴随着高收益,于是诸多购房者往往难以抵制低房价的巨大诱惑,心存侥幸,铤而走险。当然,一帆风顺,获得高收益者不乏其人,然而更多的是高风险的受害者,钱财两空。风险无处不在,只有清醒地认识无证二手房买卖中究竟存在哪些风险,才有可能事前预防至少是有所准备。
一、 无证二手房买卖之法律风险
(一) 二手房买卖合同无效之风险
卖房人欲出售尚未取得两证的房屋,首当其冲的法律障碍就是《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条之规定。根据该条规定,卖房人未依法登记领取权属证书的,房地产不得转让。虽然实践中法院对于无两证的二手房买卖合同的法律效力存在不同的看法,有的法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项“违反法律、行政法规的强制性规定”而认定合同无效,也有的法院认为《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条之规定并非强制性规定而是管理性规定,只是规范房屋权属不能发生变更,但是对合同效力没有影响。其实,我们完全没有必要拘泥于《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条规定的法律性质的争论,而应该注意到《中华人民共和国合同法》第五十一条对于无权处分的合同效力作了明确规定,“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效”。反面言之,无处分权的人处分他人财产,权利人不追认或者无处分权的人订立合同后未取得处分权,则合同无效。所谓处分权,是所有权的一项权能,对于二手房买卖来说,卖房人只有取得房屋权属证书,才依法取得房屋所有权而有权处分该房屋(授权处分行为不予考虑),因此,如果卖房人在取得房屋权属证书前出卖该房屋,二手房买卖合同的效力待定,如果发生争议时卖房人仍未取得房屋权属证书,则二手房买卖合同应认定无效。
(二) 房屋的交付时间、权属变更登记时间不确定
现实中无两证的二手房更多的是期房,也就是正在建造的商品房,因此二手房能否按约交付并办理房屋权属变更登记,直接取决于开发商能否按约交付并办理房屋权属变更登记。而商品房的建设期限较长,能够如期完工并交付取决于诸多主客观条件,不确定性因素较多,难以控制。
(三) 房屋质量难以保证
现实中无两证的二手房更多的是期房,在建成之前房屋质量如何根本无从判断,这必然为二手房的交付留下了质量隐患。
(四) “一房二卖”不可不防
无两证的二手房买卖无法办理预告登记,这就为卖房人“一房二卖”留下漏洞可钻,一旦房价高涨,违约成本过低,卖房人极有可能将房屋出售给他人。
当然,这里只是列举了主要可能发生的法律风险,还有卖房人的对外抵押、信用破产等等。
二、无证二手房买卖之风险控制
在初步了解了无两证的二手房买卖的各种风险后,接下来必须考虑如何才能有效避免、最少是最大程度地降低可能发生的各类风险。
实践中主要采取以下两种做法:
做法一,签订二手房买卖预合同,也就是约定将来某个时刻签订二手房买卖合同。这样的话,二手房买卖预合同的法律效力不会存在问题。但是,一旦将来卖房人不愿签订二手房买卖合同,则购房者无法取得房屋而只能追究卖房人的损害赔偿责任。
做法二,签订二手房买卖合同,并在合同中约定合同生效时间为卖房人取得房屋权属证书之日起生效。这样的话,是可以有效避免二手房买卖合同被判定无效的法律风险。
本律师认为,上述两种做法各有利弊,但均存在一个致命的缺陷,就是在二手房买卖合同尚未生效前,全部房款或者部分房款如何支付?因为卖房人通常是因为急需资金周转才出售房屋,基本不可能在签订合同后不要求支付任何款项,通常会要求购房者支付房屋总价或者大部分款项。而此时二手房买卖合同尚未生效,购房者一旦支付房款,其合法权益如何保障?结合长期的工作实践,本律师认为上述两种做法都必须辅以借款合同才能在有效规避法律风险的同时达到合同双方当事人的目的。具体采取上述哪一种做法,应主要根据购房者的个人意愿来决定:
如果购房者的购买该房屋的意愿相当强烈,则应当签订二手房买卖合同,并在合同中约定合同生效时间为卖房人取得房屋权属证书之日起生效。同时签订借款合同,在二手房买卖合同生效前,将约定的房款以借款的方式支付。
如果购房者的购买该房屋的意愿不是十分强烈,也就是说购房者认为可以购买该房屋,也可以购买其他房屋,而更注重权益的保障,则应当签订二手房买卖预合同,并约定高额的定金,当然最高不得超过合同标的的20%。而对于高于定金的部分款项则须签订借款合同并以借款的方式支付。
当然,无论采取上述哪一种做法,务必确保借款合同和二手房买卖(预)合同的有效衔接,如合同效力,定金的约定,款项的性质转换,违约责任等等。总的来说,无两证的二手房买卖存在极高的风险,建议尽量不要购买。如购房者执意购买无两证的二手房,因相关操作较为复杂,建议尽可能寻求专业法律人士帮助,以最大程度地降低法律风险,保障自己的合法权益。

财政部、商务部关于取消对外经济合作企业向外派劳务人员收取履约保证金的通知

财政部、商务部


财政部、商务部关于取消对外经济合作企业向外派劳务人员收取履约保证金的通知

财企[2003]278号

  
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、外经贸委(厅、局),各中央管理企业:

  1997年,财政部、原外经贸部《关于印发<对外经济合作企业外派人员工资管理办法的补充规定>的通知》(财外字[1997]8号)中规定:“为保证外派劳务人员履行劳务合同,企业可以向外派劳务人员收取不超过劳务合同工资总额的20%的履约保证金”。该规定实施以来,对规范外派劳务人员的履约行为,加强对外劳务合作业务管理起到了较好的作用。

  为适应业务发展需要,进一步规范对外劳务合作业务的经营秩序,切实减轻外派劳务人员的经济负担,经研究,财政部、商务部决定取消企业向外派劳务人员收取履约保证金的规定,改为由外派劳务人员投保“履约保证保险”。现将有关事项通知如下:

  一、本通知所称对外经济合作企业(以下简称企业)是指经商务部核准取得对外经济合作经营资格的企业。

  二、自本通知生效之日起,企业不得再向外派劳务人员收取履约保证金,也不得由此向外派劳务人员加收管理费及其他费用或要求外派劳务人员提供其他任何形式的担保、抵押。

  三、为了化解经营风险,规范外派劳务人员履行双方之间签订的外派劳务合同或协议(以下简称合同或协议)约定的义务,企业可要求外派劳务人员投保“履约保证保险”。

  四、对于在本通知生效之日前已经交纳了履约保证金的外派劳务人员,仍执行财外字[1997]8号文件的规定。企业应在合同或协议期满后,及时向外派劳务人员退还履约保证金本息;双方如就履约保证金的归属发生争议,首先应协商解决,协商未果的,应通过司法或仲裁手段解决。

  五、财政部、商务部负责对企业执行本通知的情况进行监督检查,并根据有关规定,视其违规情节轻重给予相应处罚。

  六、本通知自2004年1月1日起生效,财政部,原外经贸部《关于印发<对外经济合作企业外派人员工资管理办法的补充规定>的通知》(财外字[1997]8号)第十条同时废止。

  特此通知




中华人民共和国财务部

中华人民共和国商务部

二零零三年十月二十九日

中国保险监督管理委员会关于印发《外资保险机构驻华代表机构管理办法》的通知

中国保险监督管理委员会


中国保险监督管理委员会关于印发《外资保险机构驻华代表机构管理办法》的通知
中国保险监督管理委员会




各外资保险机构驻华代表机构:
现将《外资保险机构驻华代表机构管理办法》印发给你们,请认真遵照执行。
特此通知


第一章 总则
第一条 为适应中国保险市场对外开放的需要,加强对外资保险机构常驻中华人民共和国代表机构(以下简称“代表处”)的管理,根据《中华人民共和国保险法》(以下简称“《保险法》”),制定本办法。
第二条 中国保险监督管理委员会(以下简称“中国保监会”)依照本办法和《保险法》等中华人民共和国(以下简称“中国”)的法律、法规对代表处进行监督管理。
第三条 本办法所称外资保险机构,是指在中国境外注册的保险公司、再保险公司、保险中介机构、保险协会及其他保险组织;本办法所称代表处,是指外资保险机构在中国境内获准设立并从事联络、市场调查等非经营性活动的派出机构。
第四条 代表处必须遵守中国的法律、法规,其合法权益受中国法律保护。

第二章 申请与设立
第五条 申请设立代表处的外资保险机构(以下简称“申请者”),应当为经其所在国家或地区有关主管当局批准设立的保险机构。
第六条 申请者应当向中国保监会提交下列材料:
(一)由外资保险机构董事长或总经理或主要负责人签署的致中国保监会主席的申请书;
(二)由所在国家或地区有关主管当局核发的营业执照(副本)或合法开业证明(副本)或注册登记证明(副本);
(三)外资保险机构章程、董事会成员名单或主要合伙人名单或管理层人员名单;
(四)申请之日前3年的年报;
(五)中国保监会要求提交的其他资料。
“营业执照”、“合法开业证明”和“注册登记证明”必须经其所在国家或地区认可的公证机构公证。
第七条 中国保监会经审查同意受理其申请后,发给申请者正式申请表;申请者应当自接到正式申请表之日起2个月内向中国保监会递交正式申请表,并提交下列材料:
(一)拟任首席代表身份证明、学历证明和简历;
(二)由外资保险机构董事长或总经理或主要负责人签署的对拟任首席代表的授权书。
申请者在规定时间内未递交正式申请表,视为自动放弃申请。
第八条 申请者自提交设立代表处的申请材料之日起6个月内未接到正式申请表,视为其申请未予受理。
第九条 在中国境内已设立2个及2个以上代表处的外资保险机构,可以申请设立总代表处。本办法所称总代表处,是指外资保险机构在中国境内获准设立,对其在华所设其他代表处进行管理,并负责与中国保监会进行日常联络的派出机构。
总代表处应当在其原有代表处基础上设立。
第十条 申请设立总代表处的外资保险机构,法律地位没有变更的,申请者应当向中国保监会提交由其董事长或总经理或主要负责人签署的致中国保监会主席的申请书。
申请设立总代表处的外资保险机构,因重组、分立或合并而发生法律地位变更的,申请者应当向中国保监会提交第六条所列材料。
总代表处的批准设立程序及管理规定与代表处相同。
第十一条 经批准设立的代表处,由中国保监会颁发批准书,有效驻在期限为6年。代表处应当在批准之日起30日内,凭批准书到工商行政管理部门办理注册登记,并到当地公安、税务部门办理居留手续和个人所得税登记手续。

第三章 监督管理
第十二条 在中国境内已设立2个及2个以上代表处的外资保险机构,若未设立总代表处,应当指定其中一个代表处负责与中国保监会进行日常联络。
第十三条 代表处名称应当依次由下列内容组成:“外资保险机构名称”、“所在城市名称”、“代表处”;总代表处名称应当依次由下列内容组成:“外资保险机构名称”、“驻中国总代表处”。
第十四条 代表处负责人应当称“首席代表”、“代表”、“副代表”;总代表处负责人应当称“总代表”、“代表”、“副代表”。
除经中国保监会批准外,总代表处原则不再设首席代表。
除有特殊规定,总代表管理规定与首席代表相同。
第十五条 代表处工作人员必须遵守中国的法律、法规,品行良好,无不良记录。
第十六条 总代表和首席代表若具有大学专科(含大学专科)以上学历,总代表应当具有8年以上工作经历,首席代表应当具有5年以上工作经历;总代表和首席代表若不具有大学专科学历,应当具有10年以上保险从业经历。
第十七条 每个代表处外籍工作人员最多不得超过3人。
第十八条 代表处及其工作人员,不得与任何法人或自然人签订可能给代表处或其所代表的外资保险机构带来收入的协议或契约,也不得从事其他经营性活动。
第十九条 首席代表不得在2个及2个以上代表处兼任。
第二十条 首席代表应当常驻代表处主持日常工作。
第二十一条 代表处应当于每年2月底前以软盘形式(win95或win98中文版本)向中国保监会报送上一年度的工作报告;工作报告应当按中国保监会规定的格式用中文书写。
第二十二条 代表处应当在每年其所代表的外资保险机构会计年度结束后的两个月内,向中国保监会报送该机构上一年度的年报。
第二十三条 设立代表处的外资保险机构发生下列重大事项,代表处应当在外资保险机构公告后的一个工作日内报中国保监会备案:
(一)章程、注册资本或注册地址变更;
(二)机构重组、分立、合并、收购或主要负责人变动;
(三)经营发生严重损失。
第二十四条 代表处有下列情况之一的,应当报中国保监会批准。
(一)更换首席代表。应当提交由其所代表的外资保险机构董事长或总经理或主要负责人签署的致中国保监会主席的申请书和对拟任首席代表的授权书,以及拟任首席代表的身份证明、学历证明和简历。
(二)变更名称。应当提交由其所代表的外资保险机构董事长或总经理或主要负责人签署的致中国保监会主席的申请书以及相关证明文件副本。
(三)展期。应当在该代表处有效驻在期满2个月前提交由其所代表的外资保险机构董事长或总经理或主要负责人签署的致中国保监会主席的申请书,经审核批准后,代表处展期6年。
(四)变更地址。应当在地址变更1个月前提交由其首席代表签署的致中国保监会国际部负责人的申请书。
(五)撤销代表处。应当提交由其所代表的外资保险机构董事长或总经理或主要负责人签署的致中国保监会主席的申请书,经批准后,向工商行政管理部门申请注销登记,并到有关部门办理相关手续。
第二十五条 代表处有下列情况之一的,应当报中国保监会备案。
(一)更换或增减代表、副代表、外籍和港澳台工作人员。应当提交被任命人员的身份证明和简历。
(二)代表处负责人离职。应当自其离职之日起3天内,报中国保监会备案。
第二十六条 代表处经批准变更为总代表处的,原代表处自行撤销,并应当向工商行政管理部门办理注销手续。
第二十七条 经批准设立总代表处的外资保险机构,凡代表处撤销后,其驻华代表处仅剩总代表处的,应当向中国保监会提交由其所代表的外资保险机构董事长或总经理或主要负责人签署的致中国保监会主席的申请书,申请将其总代表处变更为代表处。经批准后,原总代表处自行撤销
,并应当向工商行政管理部门办理注销手续。
第二十八条 代表处撤销后,凡设有总代表处的,由其总代表处负责未了事宜;没有设立总代表处或总代表处撤销的,一切未了事宜由其所代表的外资保险机构承担责任。
第二十九条 中国保监会对代表处实行日常和年度检查制度。代表处日常和年度检查内容包括:
(一)代表处设立或变更事项的审批手续是否完备;
(二)申报材料的内容与实际情况是否相符;
(三)代表处工作人员的任用或变更手续是否完备;
(四)代表处是否从事经营性活动;
(五)中国保监会认为需要检查的其他事项。

第四章 罚则
第三十条 违反本办法,未经批准擅自设立的代表处,中国保监会依法予以取缔。
第三十一条 代表处违反中国有关保险法律、法规及本办法,中国保监会视情节轻重,依法给予以下处罚:
(一)警告或通报批评、限期改正;
(二)没收非法所得;
(三)取消总代表、首席代表、代表或副代表的任职资格;
(四)撤销代表处。
第三十二条 代表处违反中国有关保险法律、法规及本办法构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第五章 附则
第三十三条 本办法要求提交的材料,除年报外,凡用外文书写的,均应当附具中文译本,并以中文译本为准。
第三十四条 在香港、澳门和台湾地区注册的保险机构设立代表处,适用本办法。
第三十五条 经中国保监会特别批准设立的外资保险机构驻华办事处,比照本办法。
第三十六条 本办法由中国保监会负责解释。
第三十七条 本办法自发布之日起施行。中国人民银行1996年4月29日发布的《中国人民银行外国金融机构驻华代表机构管理办法》和1997年5月15日发布的《外资金融机构中、高级管理人员任职资格暂行规定》及1997年7月30日发布的《〈外资金融机构中、高级
管理人员任职资格暂行规定〉补充规定》中有关保险代表机构、保险从业人员方面的规定与本办法不符的,以本办法为准。



1999年11月26日