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房地产开发企业逾期交付商品房的违约责任的承担——《天津市商品房买卖合同》第五条的理解和适用/武志国

时间:2024-07-12 18:42:16 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9533
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房地产开发企业逾期交付商品房的违约责任的承担——《天津市商品房买卖合同》第五条的理解和适用

武志国


  本以为商品房买卖合同示范文本当中的违约责任条款,只要存在违约事实,那么违约金的计算标准是很明确,很容易计算的。

  一、实践中各地商品房买卖合同示范文本对逾期交付房屋的违约金标准

  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释〔2003〕7号)第十七条规定:“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”

  自2004年1月1日起执行的《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》(银发〔2003〕251号)规定“三、关于罚息利率问题。逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息,改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%;借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率,由现行按日万分之五计收利息,改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50%-100%。对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款,从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起,按罚息利率计收利息,直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息,按罚息利率计收复利。”人民银行将此规定出台之后,其实就无法直接适用金融机构计收逾期贷款利息的标准来计算逾期付款的违约金了。

  实践中,各地商品房买卖合同示范文本对逾期交付房屋的违约金标准都有规定。因此也就排除了“有关主 管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的可能,也就使违约金的计算变得简单容易操作。

  二、《天津市商品房买卖合同》第五条有关逾期交付商品房的处理实践中竟然有不同看法

  2009年8月20日启用的《天津市商品房买卖合同》(JF-2000-009)规定如下:

  第五条 甲方逾期交付商品房的处理
  除遇不可抗力外,甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房,逾期在 90 日内的,乙方有权向甲方追究已付款利息,利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止,按银行同期贷款利率计算。
  如超过上述约定期限的,乙方有权按照下列第 1 种约定,追究甲方违约责任:
  1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息,利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止,按银行同期贷款利率计算。此外,甲方还应每日按商品房价款的 ‱向乙方支付违约金。
  2、解除合同。甲方应退还乙方已付款、支付已付款利息,利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至甲方退还乙方已付款之日止,按银行同期贷款利率计算。此外,甲方还应每日按商品房价款的 1 ‱向乙方支付违约金。乙方的实际损失超过甲方支付的违约金时,甲方还应承担赔偿责任。
  3、___________________________________。

  有法官和律师认为,假设2010年8月17日之时开发商逾期交房达到110天(超过90天时),那么开发商的违约责任应当是:先按银行同期贷款利率计算计算90天的利息,然后从逾期第91天起算每日按商品房价款的 1 ‱,共承担20天的违约金。笔者对此观点(简称“累加观点”)很难理解,但是考虑到有一些人持有如此看法,有些多余又专门分析一下。

  笔者以为,《天津市商品房买卖合同》示范文本,基于公平合理的原则,根据违约时间的长短分别按两种情形处理(“逾期在 日内”和“逾期超过 日”),第五条第一款和第二款分别是针对两种不同情形分别作出的规定,对于第二种情形也给了两种以上的选择(包括合同继续履行和购房人解除合同),因此不会得出上述“累加观点”。而且也不符合常理,人民银行同期贷款基准利率为4.86%(年利率),折算为日利率为0.0133%(日万分之1.33),这样会发现逾期时间越长反而违约标准下降,有为《天津市商品房买卖合同》的本意,“利息+违约金”很好地体现了补偿损失并适当惩罚的违约金构成。因此,“累加观点”确实站不住脚!另可参考建设部和国家工商总局、以及重庆市出台的范本。

《商品房买卖合同》(GF-2000-0171)
  第九条 出卖人逾期交房的违约责任。 
  除本合同第八条规定的特殊情况外,出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,按下列第1种方式处理:
  1.按逾期时间,分别处理(不作累加)
  (1)逾期不超过90日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之___的违约金,合同继续履行;
  (2)逾期超过90日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起__天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的__%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之__(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。
  2.____________________________________________________________________________________________________________________________________。

《重庆市商品房买卖合同》(2008年8月1日启用)
  第九条 甲方逾期交房的违约责任。
除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外,甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用,按下列第 1 种方式处理:
1、按逾期时间,分别处理(不作累加):
(1)逾期在 日(含)之内,自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,甲方按日向乙方支付已付房价款万分之 的违约金,并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金,合同继续履行;
(2)逾期超过 日(与本条第1款第(1)项约定的日期相同)后,乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的,甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息(按银行同期贷款利率计算),并按乙方已付房价款百分之 向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,甲方按日向乙方支付已付房价款万分之 的违约金(该比率应不小于本条第1款第(1)项中的比率)的违约金,并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。
  2、_________________________________________。

  三、关于逾期贷款利息的理解与适用

  实践中,2009年8月20日启用的《天津市商品房买卖合同》(JF-2000-009)第五条规定购房人有权向甲方追究已付款利息,按银行同期贷款利率计算。可是“银行同期贷款利率”又如何理解,实践中也是有争议的:

浅谈民事诉讼法的任务

尚玉胜


  按照《民事诉讼法》第2条的规定,我国民事诉讼法的任务包含两个方面:
  (一)保护当事人行使诉讼权利
  当事人的诉讼权利在民事诉讼中的具体体现,是民事诉讼法赋予当事人用来维护自己民事权益的重要手段。当事人是诉讼主体,是诉讼权利义务的直接享有者和承担者,只有平等地、有效地保护当事人行使诉讼权利,才能达到保护当事人实体权益的目的,从而保证案件的正确处理。
  民事诉讼法将保护当事人行使诉讼权利作为其首要任务来规定,反映了国家对保护当事人行使诉讼权利的重视,这更能适应社会主义市场经济发展的需要。民事诉讼法对当事人行使诉讼权利的具体规定,对于克服审判实践中当事人难以行使自己的法定诉讼权利,以及个别审判人员以职权随意剥夺和限制当事人的诉讼权利尤其是当事人的抗辩权的行使等现象,都具有重要的意义。
  (二)保证人民法院正确行使民事审判权
  这一任务可分为三项:
  1.保证人民法院查明事实、分清是非、正确适用法律、及时审理案件,即保证人民法院正确、合法、及时地审理案件。所谓正确,就是指人民法院要在查明案件事实的基础上,对当事人的谁是谁非,作出符合实际的判断。所谓合法,就是指人民法院对民事案件作出裁判时,必须以实体法、程序法的规定为准则,正确适用法律。所谓及时,就是指在正确合法的前提下,人民法院按照民事诉讼法规定的审限等期间,尽快审理案件,避免对案件久拖不决。正确、合法、及时这三者是统一的,不能片面强调某一方面。
  2.保证人民法院确认民事权利义务关系,制裁民事违法行为,保护当事人合法权益。民事案件的中心问题,就是当事人在权利义务上发生争议,这就要求人民法院在正确、合法、及时审理案件的基础上,对当事人之间的民事权利义务关系依据实体法加以确认:一是依法重新确认权利义务关系;二是依法判令一方履行义务;三是根据诉讼的情况变更或消灭原来的法律关系。经过人民法院的确认,并通过制裁民事违法行为,使当事人之间处于争议状态的权利义务关系重新得到明确,并依法保证其实现。只有这样,当事人的合法权益才能得到保障。
  3.教育公民自觉遵守法律。民事诉讼法不仅要求人民法院解决民事纠纷,制裁民事违法行为,而且要求通过民事审判活动,使当事人和其他诉讼参与人受到法制教育,增强公民的法制观念,起到预防纠纷、减少诉讼的作用。


北安市人民法院 尚玉胜

关于印发《国家海洋局技术开发对外服务管理暂行办法》的通知

国家海洋局


关于印发《国家海洋局技术开发对外服务管理暂行办法》的通知
1993年12月22日,国家海洋局

局属各单位:
现将《国家海洋局技术开发对外服务管理暂行办法》发给你们,望遵照执行。在执行中有什么问题和建议,请及时向局综合计划司反映。

国家海洋局技术开发对外服务管理暂行办法
为进一步深化改革,促使局属各单位利用现有条件进行技术开发和对外服务,并按国家有关政策规定做好收入的管理,制定本暂行办法。
第一条 组织技术开发对外服务的原则
一、局属各单位要在完成职能工作的前提下,积极发挥各自的优势,充分利用现有的技术力量、设备、设施等条件,通过各种形式为社会提供服务,组织创收。创收收入局原则上不要求上缴,由各单位按国家有关政策规定进行管理使用,为国家海洋事业的发展增强活力。
二、在组织实施技术开发、对外服务活动中,要做好可行性论证,严格进行经济核算,重大项目要履行报批手续。同时要切实加强国有资产管理,确保国有资产保值和增值。
三、组织开发服务,要按国家规定的收费标准收费,国家未规定收费标准的,与用户协商合理确定,同时要统一使用税务部门印制的发票,并照章纳税。
四、在组织开发服务工作中,既要注意经济效益,又要重视社会效益和环境效益,要加强管理,严格执行国家政策、法规,建立健全各项规章制度,严防违纪违法行为发生。
第二条 组织开发服务范围
一、有偿技术服务
局属各单位,除承担指令性任务和局职能范围内的工作外,以各种形式向社会提供的技术性服务,均可按有偿服务的原则,向用户收取费用。
1、接收委托任务。承担国家、部门、地方企业事业单位委托的科研任务,工程调查勘测或监测等专门服务。
2、技术服务和技术转让。为工厂企业及有关用户提供技术设计、工程计算、设备改造、产品测试鉴定、分析化验、模拟计算、摄像录象、制图复印等;本单位研究开发的科技成果、高新技术,以有偿转让或专利售于用户。
3、技术咨询。为企事业单位和地方有关部门的生产技术、工作计划、开发规划提供资料信息、观测监测资料产品,进行技术咨询、可行性研究和经济技术论证等。
4、技术人员外聘。在保证满足本单位工作需要的前提下,经本单位批准,技术人员受外单位聘用或进行技术服务。
5、技术培训。受有关单位、部门的委托,对人员进行业务、技术培训等。
二、研制(试制)新产品与中试产品销售
各单位研制(试制)新技术、新产品、标准物等,研制(试制)品有偿提供有关单位使用,及新产品(试制品)在正式投产前的中试产品出售等。
三、技术入股或联营
利用本单位的技术成果、资金、设备、设施条件作为投入,与国内外工厂企业联营或合资经营等分享红利。
四、固定资产和设备、设施租赁
各单位利用房屋、场地、仓库、码头、船舶、飞机、车辆、仪器、设备等,以租赁形式有偿提供给有关单位使用或为用户服务。
上述各项固定资产出租或为用户提供服务的时间超过半年(飞机一个航次,船舶半个月)时,必须报局审批同意后进行;不超过上述时、次的,要向局备案。
五、生产经营开发
各单位的工厂、车间、招待所、商店、养殖场等生产经营开发部门,经与经纪人(或部门)签订合同实行承包经营的,按合同规定向主管单位上缴经费;未实行承包的生产、经营部门,除经主管单位批准留用部分发展基金外,全部创收应上缴主管单位。
六、其他服务创收
代办代购票证、临时出租活动场所、对外医疗服务、参加国际活动和交流等收入,除给工作人员提取部分酬金外,均全部上缴主管单位。
第三条 成本核算管理
各项开发经营活动,如使用主管单位的固定资产、仪器设备及开销费用,要严格进行成本(费用)核算,并按实际消耗数向主管单位财务部门结算。成本(费用)主要内容和计算办法是:
一、人员费用。包括工资、补助工资、各种补贴、差旅费等。
二、消耗费用。材料费、燃料费、水电费、技术鉴定费等。可直接计算出成本开支费用的,应按会计制度直接进行成本费用计算,并做到真实、准确、可靠;对难以直接计算实际成本的技术服务、技术咨询等收费,可按一定比例进行成本估算。
三、占用固定资产和仪器设备、房屋设施等的成本核算,以折旧费、修缮费等进行综合估算;以租赁形式使用的,按租赁合同收费。
四、借用主管单位经费作为流动资金的,主管单位要收取资金占用费,资金占用费一般应低于同期银行贷款利率,并纳入成本核算。
第四条 创收资金管理
一、各项创收必须交单位财务部门,记入本单位技术开发、对外服务专设账目,进行统一收支管理,严禁帐外立帐或私设小金库自收自支。
二、开发经营部门所消耗的主管单位的成本(费用),应在每季度末向主管单位财务部门结算交清,确因每季度末无法结算的可以半年结算一次,在每年年底前必须全部结算付清。
三、各单位变卖国有固定资产或物资器材、折价处理废旧设备、国家减免税款、保险赔偿、调解或法律诉讼所得索赔和接受外来设备器材援助等,其资金和实物均属国有资产,应按国家有关规定管理使用,不得作为单位创收收入。
四、各单位的创收经费,在按国家规定完成上缴税收和扣除各项成本(费用)开支后的纯收入,按单位预算管理性质不同进行财务管理。
1、全额预算单位。其预算外纯收入,按财政部(92)财文字第458号文规定,应视作“事业费增加拨入”,全部纳入预算内管理。每年年底各单位要向局编报收支计划和决算报表。
全额预算单位在将预算外收入纳入预算内管理时,应首先安排好在开发创收中使用的固定资产设施,如房屋、码头、船舶、飞机等的维修费用和仪器设备的维护、更新费用,使国有资产能得到保值和增值,并使开发创收工作手段不断得到提高。
2、差额预算单位和自收自支单位。其预算外纯收入按财政部(86)财综字143号文规定,先提取10%修购基金,其余部分按规定建立事业发展基金、集体福利基金、奖励基金、医疗基金等各项专用基金。
五、为全面反映单位开发创收情况,各单位应于每年七月和第二年一月,将开发创收经费及收支管理情况写出报告,并按局统一制定的调查统计表格如实填写一并报局。
第五条 奖励办法
一、科技人员创造发明的科技成果和单位进行的产品开发,在产生经济效益后,创造发明者可在一定时限内从创收纯利润中提取5-20%的分成,具体分成办法和提取时限,由各单位视情况决定。
二、对承包经营,领办生产开发实体,或在某项开发经营中,取得显著成绩或经济效益的主要有功人员或有功集体,应给予重奖。奖励多少和办法,视其成绩与创造的效益大小由主管单位决定。
三、奖金的分配,要坚决反对平均主义,奖给作出重要贡献的科技开发和承包经营者个人的奖金,其他人员不应参与分享;奖给科技和经营开发有功集体的奖金,在分配给有关人员时,应视贡献大小决定分配的多少,不应平均分摊。
四、对承包经营,领办生产开发实体,及在某项开发经营中的负责人,因经营不善,长期不见效益,或不按政策规定办事,造成工作和经济上不应有的损失时,要追究当事人的经济和行政责任,视情况进行处理。
五、要提倡艰苦创业、勤俭办事的精神。对挥霍浪费、任意开销经费、借经营之名谋取个人私利,以至行贿受贿等,要视情节轻重,按法纪进行查处。
第六条 附则
一、本暂行办法由局综合计划司负责解释。
二、本暂行办法自一九九四年一月一日起执行。