山东省人大常委会


山东省商品房销售条例
　　　　　　　　　　　（2005年3月31日山东省第十届人民代表大会
　　　　　　　　　　　　　　常务委员会第十三次会议通过）

　　　　　　　　　　　　　　　　　　第一章　总　则
　　第一条　为规范商品房销售行为，保障商品房买卖双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律、法规，结合本省实际，制定本条例。
　　第二条　在本省行政区域内从事商品房销售及商品房销售管理等活动，应当遵守本条例。
　　本条例所称商品房，是指由房地产开发企业在城市规划区范围内依法取得国有土地使用权的土地上开发建设，向社会公开销售的房屋及其附属设施。
　　第三条　商品房销售包括商品房预售和商品房现售。
　　本条例所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
　　本条例所称商品房现售，是指房地产开发企业将已竣工的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。
　　第四条　销售商品房应当遵循自愿、平等、公平和诚实信用的原则。禁止对商品房恶意炒作，哄抬房价。
　　第五条　省建设行政主管部门负责全省的商品房销售管理工作。设区的市、县（市）人民政府商品房销售管理部门，负责本行政区域内的商品房销售管理工作。
　　工商行政管理、国土资源、税务等部门，按照各自职责分工，共同做好与商品房销售有关的管理工作。

　　　　　　　　　　　　　　　　　第二章　销售条件
　　第六条　商品房预售实行许可制度。
　　房地产开发企业进行商品房预售，应当向设区的市、县（市）商品房销售管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证明。未取得商品房预售许可证明的，不得进行商品房预售。
　　第七条　商品房预售应当符合下列条件：
　　（一）已交纳全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
　　（二）持有房地产项目开发经营权证明、建设工程规划许可证和施工许可证；
　　（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上、已完成基础工程，并确定施工进度和竣工交付日期。
　　第八条　房地产开发企业申请商品房预售许可，应当提交下列材料：
　　（一）商品房预售许可申请表；
　　（二）房地产开发企业的营业执照和资质证书；
　　（三）符合本条例第七条规定条件的证明文件；
　　（四）业主临时公约；
　　（五）已签订的前期物业服务合同；
　　（六）商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、经营性或者非经营性配套公共设施清单以及公共建筑的产权归属等内容；
　　（七）根据施工图设计文件绘制的商品房预售总平面图、分层平面图、分户面积图。
　　土地使用权、在建工程已经设置抵押的，还应当提交抵押权人签署的书面意见。
　　房地产开发企业应当对其所提交材料的真实性负责。
　　第九条　房地产开发企业按照本条例第八条的规定提交有关材料，材料齐全符合法定形式的，商品房销售管理部门应当当场出具受理通知书；材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者五日内一次书面告知需要补正的全部内容。
　　第十条　商品房销售管理部门对房地产开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。对符合法定条件的，商品房销售管理部门应当自受理之日起十日内，依法作出准予许可的书面决定，并向房地产开发企业颁发商品房预售许可证明；对不符合法定条件的，商品房销售管理部门应当自受理之日起十日内，依法作出不予许可的书面决定，并应当说明理由。
　　商品房销售管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权查阅。　
　　第十一条　商品房预售，房地产开发企业应当与买受人订立商品房预售合同。房地产开发企业应当自合同订立之日起三十日内，依法办理商品房预售合同备案手续，并于十五日内书面告知买受人。
　　备案机关应当应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上备案。
　　第十二条　预售的商品房可以依法进行转让。买受人已经支付全部购房款的，应当及时告知房地产开发企业，房地产开发企业应当予以配合，合同另有约定的除外；买受人未支付全部购房款的，应当征得房地产开发企业同意。
　　预售商品房转让的，买受人和受让人应当依法办理商品房预售合同备案的变更手续。
　　第十三条　房地产开发企业进行商品房预售所得的款项，必须用于与预售商品房有关的工程建设。商品房销售管理部门应当加强对商品房预售款用途的监管。
　　第十四条　商品房现售，除符合本条例第七条第（一）、（二）项规定的条件外，还应当符合下列条件：
　　（一）已通过竣工验收并备案；
　　（二）已确定商品房销售方案；
　　（三）经有资质的测绘单位完成的商品房总平面图、分层平面图、分户面积图的测绘；
　　（四）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已经确定施工进度和交付日期；
　　（五）已选聘具备相应资质的物业管理企业并签订物业管理合同。
　　第十五条　房地产开发企业在商品房现售前，应当将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报房地产开发主管部门备案。

　　　　　　　　　　　　　　　　第三章　销售方式
　　第十六条　房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以由商品房承销机构代销或者包销商品房。房地产开发企业和商品房承销机构不得销售不符合销售条件的商品房。
　　第十七条　采取代销方式销售商品房的，房地产开发企业应当与商品房承销机构订立书面代销合同。代销合同应当载明代销权限、代销期限、佣金支付等内容。
　　第十八条　采取包销方式销售商品房的，房地产开发企业应当与商品房承销机构订立书面包销合同，约定包销方式、包销范围、包销基价、房款支付、包销期限等内容。包销期满未销售的商品房，由商品房承销机构按照合同约定的包销价格购买，当事人另有约定的除外。
　　第十九条　房地产开发企业和商品房承销机构应当在商品房销售场所向买受人明示房地产项目开发经营权证明、土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证明、经批准的房地产开发项目修建性详细规划图以及业主临时公约、前期物业服务合同和商品房买卖合同示范文本等文件和材料。
　　商品房承销机构应当向买受人明示有权销售商品房的证明文件。
　　第二十条　房地产开发企业和商品房承销机构不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未建成的商品房。
　　第二十一条　房地产开发企业和商品房承销机构发布商品房销售广告和宣传资料，内容必须真实、合法、准确，不得欺骗、误导公众。
　　发布商品房销售广告，应当明示房地产开发企业名称、商品房承销机构名称、商品房预售许可证号或者商品房现售备案证号。
　　第二十二条　商品房销售广告的经营者、发布者应当依法查验有关证明文件，对不符合本条例第二十一条规定的商品房销售广告，不得提供服务。
　　第二十三条　房地产开发企业和商品房承销机构发布的商品房销售广告和宣传资料对商品房所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及商品房价格的确定有重大影响的，应当视为合同内容。当事人违反的，应当承担违约责任。

　　　　　　　　　　　　　　　　　第四章　买卖合同
　　第二十四条　房地产开发企业或者商品房承销机构销售商品房，应当与买受人订立书面商品房买卖合同。
　　第二十五条　商品房买卖合同的内容由当事人约定，主要包括下列内容：
　　（一）当事人名称或者姓名和住所；
　　（二）商品房基本状况；
　　（三）商品房的套内建筑面积、分摊的共有建筑面积和房屋建筑面积；
　　（四）商品房的计价结算方式；
　　（五）商品房总价款、付款方式、付款期限；
　　（六）交付使用条件及日期；
　　（七）装饰、设备标准；
　　（八）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施、公共设施、公共建筑的交付条件和期限及有关责任；
　　（九）经营性或者非经营性配套公共设施、公共建筑的产权归属；
　　（十）面积差异的处理方式；
　　（十一）前期物业服务合同的承诺及物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的交纳方式；
　　（十二）房地产权属登记的办理方式和期限；
　　（十三）争议解决的方式；
　　（十四）违约责任；
　　（十五）双方约定的其他事项。商品房买卖合同应当附具土地宗地图、修建性详细规划图和商品房分户面积图。
　　第二十六条　房地产开发企业和商品房承销机构不得以含有格式条款的合同、通知、声明、告示或者其他方式，对商品房买受人作不公平、不合理的规定，或者作减轻、免除其自身民事责任的规定。
　　第二十七条　住宅商品房应当按套销售，不得分割拆零销售；商业用房、写字楼等其他商品房应当按幢、层、套、间进行销售。
　　第二十八条　销售住宅商品房，按照套内建筑面积或者按套计价结算，当事人另有约定的除外。
　　第二十九条　经营性配套公共建筑和公共设施，可以随商品房销售或者单独销售；非经营性的公共建筑和公共设施，应当按照有关规定移交，不得对外销售。
　　第三十条　商品房销售价格由当事人协商确定，经济适用房等国家另有规定的，按照国家有关规定执行。
　　第三十一条　已取得商品房预售许可证的房地产开发企业和商品房承销机构，在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业和商品房承销机构应当向买受人返还所收费用。当事人双方另有约定的，从其约定。
　　未取得商品房预售许可证的房地产开发企业和商品房承销机构不得以任何形式向买受人收取预订款性质的费用。
　　第三十二条　房地产开发企业和商品房承销机构与买受人未解除商品房买卖合同前，不得将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。
　　第三十三条　按照套内建筑面积或者按套计价的，商品房买卖合同中载明的套内建筑面积与产权登记面积误差在国家规定的施工误差和面积测量误差以内的，商品房总价款不变。
　　第三十四条　按照建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按照国家规定处理。
　　第三十五条　商品房已经预售的，房地产开发企业不得擅自变更其规划、设计。经依法批准的规划、设计变更，导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向环境等发生变化，或者出现合同当事人约定的其他对商品房质量、使用功能产生不良影响情形的，房地产开发企业应当自变更之日起十日内，书面通知买受人并承担违约责任，买受人有权解除合同。
　　第三十六条　设置抵押权的商品房销售时，房地产开发企业和商品房承销机构应当将设置抵押权的具体情况书面告知买受人；未告知买受人的，买受人有权解除合同，并由房地产开发企业或者商品房承销机构承担违约责任。

　　　　　　　　　　　　　　　　第五章　交付使用
　　第三十七条　房地产开发企业交付商品房时，应当向买受人提供下列材料：
　　（一）房地产开发项目综合验收报告及备案证明；
　　（二）商品房质量保证书和使用说明书；
　　（三）具备相应资质的测绘单位出具的商品房面积测量证明文件；
　　（四）房地产开发合同约定的商品住宅性能认定文件；
　　（五）物业管理企业查验承接物业共用部位、共用设施设备等证明材料；
　　（六）买受人共有的非经营性配套公共建筑和公共设施清单；
　　（七）商品房买卖合同约定的应当提供的其他材料。
　　买受人应当按照合同约定对商品房进行交付验收；经验收符合要求的，应当与房地产开发企业签署房屋验收交付单。房屋验收交付单的签署，视为商品房的交付使用。当事人双方另有约定的，从其约定。
　　第三十八条　房地产开发企业交付的商品房质量有瑕疵的，应当及时予以维修。房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修标准等与样板房是否一致；未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。
　　第三十九条　房地产开发企业应当按照商品房买卖合同的约定按期交付商品房；迟延交付的，应当承担违约责任。经催告在三个月内仍未交付的，买受人有权解除合同，房地产开发企业应当赔偿由此给买受人造成的实际损失。买受人应当按照商品房买卖合同的约定，接收符合交付条件的商品房，不得无故拖延或者拒绝接收。
　　第四十条　买受人应当按照国家和省有关规定交纳物业共用部位、共用设施设备专项维修资金。
　　第四十一条　房地产开发企业按照规划建设的与商品房配套的基础设施、非经营性公共建筑和公共设施，按照有关规定办理移交手续后，房地产开发企业不再承担其维修、管理费用，但属于保修期内的维修、管理费用和另有约定的除外。
　　第四十二条　买受人应当自商品房交付使用之日起九十日内，持身份证明、商品房销售合同和物业专项维修资金交纳收据等有关材料到房地产权属登记机关办理房屋所有权初始登记手续。房地产开发企业应当予以协助，并提供房地产项目开发经营权证明、土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证明等文件。
　　房地产权属登记机关应当自受理房屋所有权初始登记申请之日起三十日内对有关材料进行审查；材料符合要求的，予以核准登记，并颁发房屋所有权证书。房屋所有权证书应当载明房地产开发项目的土地证号、土地权属取得方式和土地使用年限。
　　因商品房权利受限制或者房地产开发企业的其他原因，致使商品房权属在一年内无法登记确认的，除合同另有约定外，买受人可以退房或者换房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
　　第四十三条　房地产开发企业应当按照商品房质量保证书的规定对所售商品房承担质量保修责任。商品房质量保证书应当根据国家有关规定，载明保修单位、保修范围、保修期限、保修责任及损害赔偿等内容。
　　第四十四条　商品房的质量保修期限，不得低于国家规定的建设工程的最低保修期限。保修期限的起始日期自商品房交付使用之日起计算。
　　交付使用的商品房存在质量问题，在保修期内，房地产开发企业应当承担维修责任；房地产开发企业拒绝维修或者在合理的期限内拖延维修的，买受人可以自行或者委托他人维修。维修费用及维修期间造成的其他损失由房地产开发企业承担。
　　第四十五条　商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以委托具有相应资质的工程质量检测机构进行核验，房地产开发企业应当予以配合。
　　经核验确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；由此造成的损失，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

　　　　　　　　　　　　　　　　第六章　法律责任
　　第四十六条　违反本条例规定，房地产开发企业提供虚假材料骗取商品房预售许可证明或者未取得商品房预售许可证明预售商品房的，由商品房销售管理部门责令停止违法行为，没收违法所得，并可处以已收取的预付款百分之一以下的罚款。
　　第四十七条　违反本条例规定，房地产开发企业或者商品房承销机构在销售商品房过程中，分割拆零销售住宅商品房或者未按照规定在商品房销售场所明示有关文件和材料的，由商品房销售管理部门责令限期改正，给予警告，并可处以一万元以上五万元以下的罚款。
　　第四十八条　违反本条例规定，房地产开发企业或者商品房承销机构在销售商品房过程中有下列行为之一的，由商品房销售管理部门责令限期改正，给予警告，并可处以三万元以上十万元以下的罚款：
　　（一）未按照规定的现售条件销售商品房的；
　　（二）采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房的；
　　（三）采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未建成商品房的。
　　第四十九条　违反本条例规定，发布、经营商品房销售广告的，由工商行政管理部门依照《中华人民共和国广告法》的有关规定处罚。法律没有具体处罚规定的，由工商行政管理部门责令停止违法行为，并可处以三万元以下的罚款。
　　第五十条　违反本条例规定，房地产开发企业未按规定将需要由其提供的办理房屋所有权初始登记的文件报房地产权属登记机关的，由房地产权属登记机关责令限期改正，给予警告，并可处以一万元以下的罚款。
　　第五十一条　商品房销售管理部门及其工作人员有下列行为之一的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
　　（一）对符合商品房预售条件的房地产开发企业不予颁发预售许可证明或者对不符合商品房预售条件的房地产开发企业颁发预售许可证明的；
　　（二）发现商品房销售违法行为不予查处的；
　　（三）未在规定期限内办理有关许可、登记手续的；
　　（四）其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的行为。

　　　　　　　　　　　　　　　　　第七章　附　则
　　第五十二条　本条例下列用语的含义为：
　　（一）返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为；
　　（二）售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为；
　　（三）产权登记面积，是指房地产权属登记机关确认登记的房屋面积。
　　第五十三条　本条例自2005年7月1日起施行。


论讯问全程录音录像制度的法治意义及其完善

盐城市亭湖区人民法院 何海军 朱益倪

[关键词] 全程录音录像 侦查讯问 人权 刑事诉讼法
[摘 要] 讯问职务犯罪嫌疑人实行全程录音录像制度是最高检保障人权、贯彻以人为本原则、推进司法体制改革的重要举措，具有深远的法治意义。但是该规定存在诸多不足之处，如适用范围过窄，对犯罪嫌疑人的保护不够全面，尤其是监督措施缺失等，这就使得其效果难以充分发挥。笔者针对该种现状，提出相应的完善措施。

自2007年10月1日起，全国检察机关都开始对讯问职务犯罪案件实行全程同步录音录像制度。该制度是最高人民检察院（以下简称最高检）为了深入推进“规范执法行为，促进执法公正”专项整改活动，适应新形势下开展职务犯罪侦查工作的客观需要而采取的一项重大举措，被视为检察机关力推的遏制刑讯逼供的工作重点之一。对讯问犯罪嫌疑人的全过程进行同步录音录像，既有利于及时、全面固定关键证据，防止犯罪嫌疑人翻供和诬告干警，也有利于强化对讯问活动的监督，有效防止刑讯逼供等违法讯问行为的发生，促使侦查人员进一步转变执法观念和工作作风，努力提高依法办案水平。另外，通过再现审讯过程，还能帮助检察机关从中寻找新的案件突破口。对讯问过程实行全程录音录像不是刑事诉讼法等法律的要求，而是检察机关从严格依法公正执法的角度对自身工作提出的要求，此举折射出检察机关司法理念的重大进步，具有深远的法治意义。
一、讯问全程录音录像的法治意义
1、此举体现了尊重和保障人权的宪法理念。我国政府于1998年10月5日签署加入了《公民权利和政治权利国际公约》。2005年10月19日中国政府颁布的第一份《中国的民主政治建设》白皮书第七部分专门就“尊重和保障人权”作了说明。特别是十届全国人大二次会议通过的宪法修正案，将“国家尊重和保障人权”庄严地写入我国宪法，标志着我国对人权的尊重和保障步入了一个新的历史阶段。然而不容忽视的是，尽管《刑法》等法律法规明文规定对犯罪嫌疑人不得进行“有罪推定”、“刑讯逼供”，但由于上述规定缺乏必要的监督与保障程序，使得“犯罪嫌疑人的权利保障”无法真正落到实处。审判实践中部分办案人员的法治意识和人权意识不强，亦使得徇私舞弊、刑讯逼供、屈打成招等有违人权的报道屡见报章。据统计，在一些检察院承办的职务犯罪案件中，有高达40%的被告人在庭审阶段就主要犯罪事实翻供，并声称系侦查人员刑讯逼供、指供、诱供所致。而在另一些地方，比例竟达60% 以上。[1]真正的法治社会要求法律给与全体公民以平等的法律保护，即使是对犯罪嫌疑人也不能例外。随着我国社会主义法治理念教育的进一步深入，社会公众的法治意识不断增强，要求司法机关规范司法行为、保障公民人权的呼声越来越高。最高检的新规定无疑是从程序上贯彻了保护犯罪嫌疑人人权的理念。阳光是最好的防腐剂，在镜头面前，一切野蛮行为将无藏身之地。
2、此举体现了“以人为本”的程序法哲学理念。程序应为人来服务，它应尊重人的主体地位，顺应人的理性发展，保障人的安全、自由、平等和全面进步。人文精神和人文关怀应自始至终惠顾并融汇于程序之中，否则，难免会产生程序对人的奴役，程序对人的反动，程序对主体人的对抗、压制、扼杀、束缚、乃至程序异化的产生[2]。“人是物的尺度，是存在者存在的尺度，也是不存在者不存在的尺度”。人应当成为全部理论的出发点，我们应以“人”为中心考察一切程序的合理性，程序的设置和运行应当贯彻“人”的标准。回顾人类的历史，最早的公正主要只是一种程序公正，按照庞德的话说，“程序是法治的核心，是法治从法律形态到现实形态的必不可少的环节”。美国著名大法官福兰克弗特也说：“自由的历史基本上是奉行程序保障的历史”，程序在当代社会中发挥着越来越重要的作用。它不仅“决定了法治和恣意的人治之间的基本区别”，[3]而且是“国家与公民个人之间的纽带”。很多人往往是通过程序才认识法律是何物的，最高检的新规定正是从程序上使得公正以及以人为本的理念从抽象走向具体、从理想规范走向现实适用。
3、此举体现了对国家刑事侦查权进行必要的约束的理念。现代法治国家为了在刑事诉讼中保障受追诉者的基本人权，抑制国家权力的恣意行使，在刑事诉讼中普遍引入了权力制约机制。一方面确立了司法权对侦查权的制约，表现为刑事侦查程序中的司法抑制机制和审判程序中的司法审查机制，以权力制约权力；另一方面极力提高受追诉者的诉讼地位，增强其与控诉一方相抗衡的能力，以权利制约权力。孟德斯鸠说过：“一切有权力的人均容易滥用权力,且其使用权力一直到遇到有界限的地方才休止。这是万古不变的一条经验”。[4]我国检察机关的独立侦查权非常广泛，贪污贿赂犯罪、国家工作人员的渎职犯罪、国家机关工作人员利用职权实施的非法拘禁、刑讯逼供、报复陷害、非法搜查的侵犯公民人身权利的犯罪以及侵犯公民民主权利的犯罪都由检察机关立案侦查。对如此广泛的权力如果不进行有效的约束，势必会滋生腐败。刑事司法实践中存在的屡禁不止的刑讯逼供、诱供等现象可以说与此有着极大的关系。在存在刑讯或变相刑讯的刑事程序中，“罪犯与无辜者之间存在的任何差距，都被意图查明这一差距的同一种方式所消灭了。”因为“这种方法能保证使强壮的罪犯获得释放，并使软弱的无辜者被定罪处罚。”[5]近三四年来，一批严重刑讯逼供的案件被曝光，社会影响恶劣；案件审讯质量，特别是当事人口供质量下滑,当庭翻供的比例逐年提高。司法腐败不仅侵犯了犯罪嫌疑人的权利，而且直接导致了司法公信力的丧失。司法腐败现象几成过街老鼠，但如何约束和规范尚无有效的措施。最高检的新规定，使得侦查人员的讯问方式得以固定并在法庭上重现，对侦查人员采取非法手段获取口供产生很大的震慑作用，一定程度上遏制了司法腐败。
二、最高检的新规定的几点不足及其完善
最高检的新规定为有效监督检察机关的刑侦行为提供了一个透明的平台，无疑首开了惩治司法腐败的先河。有了这个透明的程序作保障，正义就以一种看得见的方式得以体现，更加有利于惩治犯罪、打击腐败。但从建设社会主义法治国家的高度考虑，该规定仍有许多值得完善之处，如适用范围过窄，对犯罪嫌疑人的保护不够全面，监督措施缺失等。这些不足将会使其效果难以充分发挥，这有赖于将来修订刑事诉讼法时予以解决。针对这种情况, 笔者提出如下建议：
1、修订刑事诉讼法，从法律层面上确立刑事案件讯问过程全程录音录像原则。
侦查讯问录音录像是指刑事案件的侦查人员在讯问犯罪嫌疑人时, 用全程录音录像的方式把整个审讯过程全部录下, 随卷移送, 以利审判机关判断证据真伪及其合法性来源的一种技术侦查手段。其特点: 一是具有完整性, 它能将讯问的整个过程客观、真实、全面地记录下来, 从而弥补因记录人员的个人因素导致的记录词不达意或不全的缺陷; 二是具有形象直观性, 它可以直观地展示讯问时的声音形象特征、被讯问者的体貌特征和精神状态等, 从而既能使侦查人员不敢以刑讯逼供等非法手段收集证据, 又能把证据固定住, 以防犯罪嫌疑人翻供; 三是具有再现性, 它在讯问结束后可以通过特定设备播放整个讯问过程, 既能保障犯罪嫌疑人的合法权益, 又能保障侦查人员不被恶意投诉。[6]该手段在英、美等国家已被广泛采用, 而我国目前仅在检察机关讯问职务犯罪嫌疑人的案件中采用，数量占绝对多数的公安机关侦查的案件却并未采用。这显然不利于平等保护犯罪嫌疑人的权利。为了进一步强化刑事诉讼中的人权保障，笔者建议由全国人大修订刑事诉讼法，规定除涉及国家秘密等案件外，所有刑事案件的讯问过程均实行全程录音录像制度。如此规定，一方面能够规范侦查讯问工作，另一方面也是更重要的，在于促进各级侦查机关全面加强犯罪侦查能力建设，着力提高犯罪侦查水平，尽快实现办案模式的彻底转变[7]。
2、赋予受讯问者申诉权
全程同步录音录像制度中，最关键的就是资料的公正性。首要难题就是如何防止对应当录音录像的讯问环节没有录音录像或者违反程序进行录音录像的情形？笔者以为，应该赋予受讯问者向特定的机关或者第三人反映并得到及时回复的权利。[8]在我国目前的法制环境下，可以考虑在检察机关内部成立一个由纪检、监察人员组成的专门部门监督录音录像活动，并接受受讯问者的申诉。受讯问者对其答复决定不服的，还应该赋予其向上一级检察机关提起申诉的权利。这样，通过检察系统的内部监督，能够更好地防止全程录音录像过程中的违规行为，切实保障受讯问者的权利。将来修订刑事诉讼法时，可以考虑将该种制度设计延伸适用到公安等侦查机关，通过侦查机关上下级的内部监督机制使全程录音录像制度能够真正发挥最好的法律效果和社会效果。
3、重新界定全程的内涵
按照最高检的新规定，全程是指被讯问人员进入讯问场所一直到核对讯问笔录、签字按手印的整个过程。[9]但实践中很多不规范行为都是在讯问室以外发生的，侦查人员完全可以先把受讯问者打服后再带入讯问室。因此如果要真正解决刑讯逼供这个问题，应该将讯问全程界定为受讯问者因接受讯问而被带入检察院起直到讯问结束被带出检察院止的整个过程，目的是让检察机关的整个讯问过程都在阳光下操作。
4、实行讯录机关分离，并赋予律师全程监督权
讯问犯罪嫌疑人采取全程录音录像制度是检察机关贯彻社会主义法治理念、推进司法体制改革的重要举措。实行该制度，首要前提是录音录像部门的中立。即使技术操作完全规范，人们也可能对录音录像人员的身份进行质疑，在一个机关内部怎么会有完全中立的机构呢？因此仅仅检察机关内部技术人员和办案人员的分离是远远不够的，有必要引进外部监督机制，实行讯录分离。笔者以为，解决这个问题的关键就是规定讯问都必须在正式的羁押场所进行，由看守所录音，检察院讯问，律师在场监督。当然这样的操作规则不是最高检的内部规定所能解决的，这就有待日后全国人大在修订刑事诉讼法时予以考虑。
5、检法协调，细化规则，切实解决法律适用问题
目前，现行的刑事诉讼法对讯问同步录音录像制度尚未作出规定，检察机关的操作依据仅仅是最高检作出的《人民检察院讯问职务犯罪嫌疑人实行全程同步录音录像的规定（试行）》。讯问同步录音录像资料在何种情况下应该在法庭上当庭播放，涉及国家秘密的录音录像资料怎样质证，观看人员应当限制在什么范围，是否该案所有讯问同步录音录像资料都需要播放等，这些问题都需要由最高检与最高院协调，达成共识，共同作出明确规定。同时最高检应该将该规定进行细化，使之更具有可操作性。只有把这些相关法律适用问题解决好，才能防止讯问全程同步录音录像制度在运行中发生争议，造成不良后果。[10]
总之，全程录音录像制度是一把双刃剑，只有规范纪律制度、完善监督措施才能使之不致于流于形式，我们应该从权力的制约和权利的保障这一对关系着手，在约束公权力、增加私权利等方面找出解决问题的对策。
参考文献
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[6]黄中宁, 卢莹莹：侦查讯问录音录像制度探微[J],广西政法管理干部学院学报 2004.11
[7]王振川：坚定不移地实行讯问全程同步录音录像制度[J],人民检察 2007.8
[8]姚健：侦查讯问中犯罪嫌疑人的人权保障问题探析[J],中州学刊2004.9，P208
[9]最高人民检察院：人民检察院讯问职务犯罪嫌疑人实行全程同步录音录像技术工作流程（试行），人民检察，2007.1
[10]同[7]注解

作者介绍： 何海军、朱益倪,盐城市亭湖区人民法院，全日制法学硕士，手机号码 15862084408 ，电子信箱 hhj12075@163.com