近几年，农村尤其是城乡结合部房屋大幅增值，受利益驱动等多种因素，“小产权房”引发愈来愈多的各种类型的纠纷，一定程度上影响了社会稳定发展。为此，笔者通过对河南省清丰县人民法院“小产权房”审理情况进行深入调研，分析“小产权房”纠纷的特征、成因，并提出防范对策。

　　根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第6条和《中华人民共和国土地管理法》第63条规定，仅国家所有土地才能用于房地产开发，农村集体所有土地不能直接用于商品房开发建设。只有通过国家相关部门补偿征收后，变集体所有土地为国家所有土地，才能出让给有资质房地产开发企业进行开发。国务院办公厅在2008年1月11日下发《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策通知》曾针对“小产权房”问题作出批示，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。2011年11月，《关于农村集体土地确权登记发证若干意见》政策发布，明确指出“小产权房”不得登记发证。2012年2月，国土部发言人表示将于2012年试点清理“小产权房”，规定凡是小产权房不允许登记，不受法律保护。

　　这势必会引起小产权房纠纷的增加，人民法院应当积极采取措施、统一司法尺度、有效予以应对。小产权房到底是否合法、是否能够购买或转让等这一系列问号，不断在老百姓脑海中出现，如何消除错误认识，确立正确的认识，首先就要明确什么是小产权房，所谓小产权房，就是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”，多发生于城乡结合部地带，它并不真正构成严格法律意义上的产权。因为小产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，其并不是商品房。所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对小产权房是无效的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及小产权房的案件，购房人的权益很难得到维护，风险相当大。

　　 一、案件纠纷特征

　　（一）从受理案件数来看，2009年清丰法院受理由各类房屋纠纷案件72件；2010年受理86件；2011年共受理此类案件128件。“小产权房”建设不仅未随着政府禁令销声匿迹，反而愈演愈烈。据统计表明，“小产权房”引发的纠纷持续呈上升态势。

　　（二）从诉讼类型来看，主要包括房屋买卖合同纠纷、土地使用权转让合同纠纷、房屋拆迁纠纷、建设工程施工合同纠纷等。2009年以来受理此类案件446件，其中房屋买卖合同纠纷40件，占9%；房屋拆迁纠纷205件，占46%；建设工程施工合同纠纷173件，占38.7%;土地使用权转让合同纠纷17件，占3.8%；其他11件，占12.7%。

　　（三）从诉讼主体和诉讼起因来看，购买“小产权房”主体多为低收入群众，尤其以下岗职工、外来务工人员为主。且此类案件买卖双方基本上都履行了合同义务，出卖人交付住房，购房人入住并给付了房款。诉讼起因多缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素，房后迁补偿价格高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而起诉。

　　二、问题的成因

　　（一）高房价刺激小产权房需求市场的形成。从上个世纪90年代就有城里人到农村购买小产权房的现象，那时城里的商品房价格没有达到现在的“寸土寸金”的程度。村集体也只是在试探性地出卖一些集体土地而从中取得一点利益。随着城市商品房的价格一路攀升，房地产开发商笑了，急需住房而又望房兴叹的低收入者愁了。大部分人开始沦为“房奴”，安居乐业的梦想成了他们的奢望。而那些近乎垄断性的房地产开发企业在“房奴”们血汗的滋润下如雨后春笋般茁壮成长起来。但小产权房的出现使房奴又重新看到了希望，一个个房奴翻身作了房主人，小产权房的需求市场也就由此产生并急剧扩大。

　　（二）小产权房的出现也让村集体的经济欲望急剧膨胀。首先，一些村镇在大产权房价格飙升，利润翻倍的背景下，也开始迅速把土地变现，这也让小产权房有了立足之地。开发商在开发小产权房的过程中，会拿出来一部分利润与村镇共享，村镇在巨大利润引诱之下，不惜出让土地，以牺牲长远利益来换取眼前的经济利益，一方面说明农民对土地的认识存在误区，另一方面也说明我国目前农民收入仍然较低，因此要改变这一现状，一要提高农民的法律意识，要把保护耕地的意识不断传送给广大农民；二要增加农民的收入，这样农民不会再因为眼前的经济利益而牺牲长远的利益。其次，通过调查发现越是靠近城市边缘的农村，出让土地的现象越严重。这些靠近城市的村庄纷纷开发小产权，还隐藏着另一个秘密，那就是城市的发展过程中，一定会占用农田，如果村里不开发小产权房，土地一旦被地方政府征用，那么土地的大部分利润将被地方政府拿走，这样集体组织的农民所获得的补偿甚少，这样相当一部分农民就同意以小产权方式提前将自己的土地先行开发，从而获得相对较多的利益。城市的高房价造就了小产权房的巨大市场需求，而村级组织也有着强烈的卖地冲动，在此情况下，一些不正规的开发商开始迅速介入，一栋栋小产权房也就应运而生。

　　（三）监管不利，大量的违规违法用地没有受到应有的处理。当小产权房在个别地方出现问题时，有关部门没有引起足够的重视，对这些问题睁一只眼闭一只眼，这就造成了有法不依，执法不严，违法不究，姑息迁就，这些严重的负面影响就带来了目前的“谁都敢干，法不责众”的情况，影响了法律的严肃性和权威性，造成了法律的虚置。

　　 三、防范“小产权房”纠纷对策建议

　　我国现行法规政策评价“小产权”房，不受法律保护。但“小产权”房已成为目前的社会问题，处理不好，必将激化矛盾，有悖于建立和谐社会的大政方针。因此妥善处理现有的“小产权”房，本人认为要兼顾国家利益和集体、农民、购房者的各方利益。

　　（一）从源头切除隐患。“小产权房”的核心问题在于土地问题，只有妥善解决土地规划和土地处置问题，“小产权房”问题才能得到彻底化解。2011年年底国土资源部下发《关于农村集体土地确权登记发证若干意见》，明确表示“小产权房”不得登记和发证。虽然国土资源部对“小产权房”态度一直很坚决，但并没有挡住一座座小产权楼房拔地而起。因此，必须从源头切除隐患。只要发现“小产权房”破土动工就勒令停建；只要发现“小产权房”公然出售就勒令停售。该拆除的不等卖出就强制拆除。此外，还必须彻底改变城乡二元结构规划制度，促进城乡一体化规划建设，从根本上实现城乡统筹协调发展。

　　（二）要稳控房价。小产权房的出现就是高房价的并发症。近年来，国家出台了很多房地产宏观调控措施，但这些措施没有达到稳定房价的目的，相反房价仍然不断攀升，此时小产权房的出现恰恰满足了大量中低收入者的需要。“从这个意义上说，如果不解决房价疯涨的根本问题，即使堵住了小产权房这个口子，将来一定有类似问题出现。”因此不能把关系人民生活的最基本的生活资料拿到市场上成为赢取暴利的工具，国家应进一步出台相应的规定，授权有关部门根据当地的情况对本地的房地产市场进行规范，进一步稳定房价，使房价的涨幅控制在人民群众可以接受的范围之内。

　　（三）要严格管理二手房市场。房价的节节攀升滋生了一批“炒房族”，他们的目的只有一个——赚钱。房价上涨一方面与地根紧缩有关，另一方面是因为房地产企业为了追求更大的利益以及炒房族的借势哄抬房价。抑制开发商的不法炒作，对二手房的转让收取较高的税额对控制“蒸蒸日上”的房价可以起到釜底抽薪的效果，小产权房的发展也会日趋走上回归路线。

　　（四）改善住房社会保障。调整住房供应结构，增加社会保障性住房比例，改变我国经济适用房不经济，廉租房僧多粥少的供应现状。　　　

　　（五）要严格限制人均住宅使用面积，控制豪华别墅的建设，不能让商品房的购买变成有钱人的“圈地运动”而使中产阶级家庭连最起码的安居梦想都变成奢望，这样会加剧老百姓心中的仇富情绪，给社会增加不和谐因素。

　　（六）加大耕地保护力度。土地对于中国农民而言除了生存权以外，还承载着发展和社会保障等方面功能。因此，对于破坏耕地修建“小产权房”的违法行为要坚决禁止。对于已经滥占耕地修建房屋的，如果能退耕的坚决退耕，不能退耕的补缴所有税费的基础上严厉处罚。不符合土地规划的“小产权房”要认定为违章建筑，并坚决予以拆除。违法批准建设“小产权房”或违法开工建设“小产权房”的，依法严厉追究相关人员的刑事责任。

　　（七）尊重事实并区别对待。一是农村住宅如出卖给本集体经济组织内部成员，经本集体同意，且买受人符合宅基地使用权分配条件的，因民事行为不违反法律、法规和强制性规定，该买卖有效。二是农村住宅如出卖给本集体经济组织外居民的，因行为违反国家法律禁止性规定，买卖行为无效。三是农村居民与本集体经济组织成员以外居民出资在其宅基地上联合开发建房的，联合建房人不能成为房屋共有人，但对与其合作农村的居民享有债权，买卖无效。四是在婚姻关系存续期间，一方或共同投资在宅基地上建设农村住宅的，即使一方为城镇居民或户籍未迁入的其他农村居民，除双方另有约定外，修建住宅应为夫妻共同财产。五是城镇居民或非集体经济组织成员，因遗产继承可取得农村住宅所有权。六是关于农村住宅赠与合同的效力，受赠主体如果符合前面所述农村住宅买受人的限制条件，赠与合同有效。七是农村集体经济组织在符合规划情况下，在集体建设用地上建设住宅用于安置集体经济组织成员，购房指标如果在符合受让条件的内部成员之间转让的，买卖有效。

　　房屋是最重要的生产要素、生活资料与融资工具，也是物权保护的最重要对象，尤其在中国特定的文化背景下，居有定所更是每个人的生活目标之一，如何解决小产权房的问题将关系到百姓是否能够安居乐业，因此我们要齐心协力共同解决小产权房问题，从而为构建和谐社会贡献力量。

（作者单位：河南省清丰县人民法院）
浙江省人大常委会


杭州市人民代表大会常务委员会关于修改《杭州市环境噪声管理条例》等七件地方性法规个别条款的决定
浙江省人大常委会


（1997年6月25日杭州市第九届人民代表大会常务委员会第三次会议通过 1997年7月30日浙江省第八届人民代表大会常务委员会第三十八次会议批准 1997年8月6日杭州市人民代表大会常务委员会公布施行）

决定
杭州市第九届人民代表大会常务委员会第三次会议，根据《中华人民共和国行政处罚法》的有关规定，对本市人大常委会历年来制定的地方性法规进行了清理、对照。其中有七件地方性法规的一些规定与《行政处罚法》的有关规定不一致或相抵触。为了维护国家法律的统一和尊严，决
定对《杭州市环境噪声管理条例》、《杭州市城市规划管理条例》、《杭州市农副产品集贸市场条例》、《杭州市私人诊所管理条例》、《杭州市市区道路交通管理条例》、《杭州市市政设施管理条例》和《杭州市城市绿化管理条例》等七件地方性法规中的个别条款予以修订。具体修改如
下：

一、《杭州市环境噪声管理条例》
1、第二条修改为：“本条例所称环境噪声，是指交通运输、工业生产、建筑施工和社会生活（含房屋装修、家庭娱乐活动）等所产生的干扰人们的工作、学习和休息、影响周围地区环境的声音。”
2、第五条修改为：“杭州市环境保护局是环境噪声的主管机关，负责全市的环境噪声监督管理。
道路交通噪声由公安部门负责管理。其他交通噪声由航政、铁路、民航等部门和驻杭空军根据各自职责分别负责管理。
工业噪声、建筑施工噪声由环境保护部门负责管理。
社会生活噪声由公安部门负责管理。街道办事处协助环境噪声管理部门对所辖居民区的社会生活噪声进行管理。
环境保护和公安等有关部门的环境噪声管理人员，根据工作需要，出示证件，有权进入所管辖范围内的噪声现场实施监督检查。被检查者必须如实反映情况、提供资料。”
3、第六条修改为：“城市环境噪声应达到国家颁布的《城市区域环境噪声标准》的要求。环境噪声适用区域及地带范围的划分，由杭州市环境保护局确定。”
4、第七条修改为：“本条例所称的交通噪声，系指机动车辆、船舶、火车、飞机等交通运输工具，在运行过程中产生的影响周围地区环境的声音。”
5、第八条修改为：“有机动车辆的单位应建立健全控制噪声的管理制度。行驶的机动车辆，必须保持技术性能良好，部件紧固，无刹车尖叫声；必须安装完整有效的排气消声器。行车噪声要符合国家机动车允许噪声标准。
车辆管理部门在对机动车辆进行检验时，应将噪声声级作为检验项目。凡不合格者，车辆管理部门不予发放行驶执照。”
6、第十二条修改为：“火车进入市区，除遇有紧急情况外，不准使用气笛，一律使用风笛，并应控制鸣笛。”
7、第十七条修改为：“在风景区、居民稠密区、文教区、商业区等一切非工业区范围内，不准新建、扩建、改建噪声、振动超过标准的工厂、车间、工场，不准增添噪声超过标准的设备。
现有工厂应通过技术改造，努力降低噪声，使之逐步达到相应的区域环境噪声标准。”
8、第十八条修改为：“建筑单位向周围生活环境排放建筑施工噪声的（如打桩、打夯、锯板、推土、拌料、破碎等），应当符合国家规定的建筑施工场界环境噪声排放标准。
在居民区、文教区、医院、疗养院、宾馆周围，除抢险等应急任务外，不准在夜间进行噪声大的作业。工艺上要求连续作业确需在夜间进行噪声大的作业时，须持有环境保护部门发放的《夜间作业许可证》，并向社会公告。”
9、删除第二十七条。
10、第二十八条作为第二十七条修改为：“对处罚不服的，可以在收到处罚决定书之日起15日内，向作出处罚决定机关的同级人民政府或上一级行政主管机关申请复议，对复议不服的，可在接到复议决定书之日起15日内，向人民法院起诉。当事人也可以在接到处罚决定书之日起
15日内，直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。”
11、第三十条作为第二十九条，修改为：“杭州市执行国家《城市区域环境噪声标准》的昼间时间为6时至22时，夜间时间为22时至次日6时。”

二、《杭州市城市规划管理条例》
删除第六十七条、第六十八条。

三、《杭州市农副产品集贸市场条例》
1、第四十二条修改为：“经营者违反本条例第十九条、第三十三条规定的，依照有关法律、法规的规定处罚。”
2、删除第四十五条。

四、《杭州市私人诊所管理条例》
1、第二十八条修改为：“私人诊所违反本条例的，由市、县（市）、区卫生行政部门视其情节轻重，分别给予下列处罚：
（一）未取得执业许可证擅自开业的，予以取缔，没收违法所得和药品、医疗器械，并处以1000元以上10000元以下罚款。
（二）不按规定办理变更登记的，责令其限期补办手续，并处以50元以上500元以下罚款；在限期内仍不办理变更登记的，吊销其执业许可证。
（三）擅自招用不符合规定条件人员，责令其限期改正，并处以100元以上5000元以下罚款；情节严重的，吊销其执业许可证。
（四）擅自改变业务范围、增加病床的，予以警告，责令其限期改正，并可处以100元以上3000元以下罚款，情节严重的，吊销其执业许可证。
（五）不遵守有关病人、病情登记、报告制度，或不按规定向卫生行政部门报告业务和帐目收支情况的，责令其限期改正，并处以100元以上3000元以下罚款。
（六）伪造、涂改、转借执业许可证，推诿、延误治疗，发生医疗事故隐瞒不报，以及伪造、涂改、销毁病案资料或有关证明的，责令其停业整顿，没收违法所得，并处以500元以上5000元以下罚款；情节严重的，吊销其执业许可证。
（七）从事人工授精或擅自进行性病治疗的，没收其违法所得，并处以1000元以上10000元以下罚款；情节严重的，吊销其执业许可证。
（八）医疗服务质量低劣，管理不善，内部秩序混乱的，责令其停业整顿；整顿无效的，吊销其执业许可证。”
2、第三十三条修改为：“对为无证行医者提供医疗场所的，按国家和省有关规定处罚。对擅自聘用无证行医者从事医疗活动的单位，由卫生行政部门责令限期改正，没收其违法所得，并可处以1000元以上5000元以下罚款。”

五、《杭州市市区道路交通管理条例》
1、删除第五十九条第（二）项。
2、将第六十条、第六十一条分为三条：
“第六十条 有下列行为之一的，处50元以下罚款或者警告，并可吊扣3个月以下驾驶证：
（一）不按规定办理异地登记的；
（二）驾驶安全设备不全或者机件失灵的车辆的。
对驾驶安全设备不全或机件失灵车辆的，除按前款规定处罚外，并可暂扣其车辆。
第六十一条 有下列行为之一的，处30元以下罚款或者警告，可以单处吊扣2个月以下驾驶证：
（一）违反分道行驶规定的；
（二）违反路口行驶规定的；
（三）违反禁行路线规定的。
第六十二条 有下列行为之一的，处20元以下罚款或者警告，可以单处吊扣1个月以下驾驶证：
（一）车辆装载超过行驶证核定的载质量的；
（二）违反规定载人载物的；
（三）不按规定会车、倒车、停车、掉头的；
（四）驾驶噪声和排放废气超过国家标准的车辆的。”
3、第六十二条作为第六十三条修改为：“出租汽车、营运中型客车驾驶员违反本条例第三十八条、第三十九条规定的，处以200元罚款，情节严重的，并可吊扣2个月以下驾驶证。”
4、第六十四条作为第六十五条修改为：“非机动车驾驶人、行人和乘车人，违反本条例第四十二条、第四十三条、第四十四条规定的，责令改正，并可处以5元以下罚款或者警告。”
5、删除第七十条、第七十一条。

六、《杭州市市政设施管理条例》．
1、第四条修改为：“杭州市人民政府市政设施行政主管部门，负责组织实施本条例。
杭州市市政设施管理机构受市市政设施行政主管部门的委托，具体负责市政设施的管理工作。
各区的市政设施行政主管部门按照市人民政府规定的职责分工，负责本地区的市政设施管理工作。
城市规划、公安、水利、工商行政、环保、绿化、市容环卫管理等部门应按各自的职能，协同市政设施主管部门实施本条例。”
2、第十五条修改为：“电力、电讯、给排水、煤气等地下管线突然发生故障，急需挖掘道路抢修的，可先行施工，但必须及时向市政设施行政主管部门和公安机关报告情况，并在24小时内补办审批手续。逾期不办者，按违法挖掘道路处理。”
3、第十六条修改为：“新建、改建、扩建的城市道路交付使用后5年内，大修的城市道路竣工后3年内不得开挖。因特殊情况需要挖掘的，必须按道路管理分工范围经市或区人民政府批准。”
4、第四十七条修改为：“未经批准占用、挖掘城市道路设施、城市河道设施的，由市政设施行政主管部门责令其停止违法行为，恢复原状，赔偿损失，补交占用、挖掘道路费用，并可处20000元以下的罚款。
占用、挖掘城市道路不按规定设置交通安全护栏和标志，挖掘道路有关工程完成后不按规定回填夯实，或占用、挖掘道路结束后不及时清理现场、拆除临时设施的，由市政设施行政主管部门责令限期纠正，并可处500元以下罚款，造成他人伤害或损失的，应当赔偿损失。”
5、第五十一条修改为：“违反本条例，有下列行为之一的，由市政设施行政主管部门责令其改正，赔偿损失，并视情节处以100元以上1000元以下的罚款：
（一）在道路上堆放易燃易爆、有毒、恶臭、粉尘飞扬的物品；
（二）擅自在道路上固定设摊经营；
（三）在桥梁上和过街地道内设摊经营；
（四）损坏、移动井盖、井座；
（五）在城市排水设施管理范围内搭建建筑物和堆放物品；
（六）擅自在人行道、非机动车专用道上行驶、停放机动车；
（七）在河道内倾倒垃圾、废料等废弃物。”
6、第五十五条修改为：“违反本条例，有下列行为之一的，由市政设施行政主管部门责令其改正，赔偿损失，并视情节处以1000元以上10000元以下的罚款；情节特别严重，造成危害的，可处以10000元以上20000元以下的罚款：
（一）未经批准在道路、桥涵上通行履带车和其他对道路、桥涵有直接损害的车辆；
（二）擅自在道路上辟建市场；
（三）故意撞击损坏桥梁；
（四）将含有易燃易爆及强腐蚀等物质的液体排入雨水污水管、沟内；
（五）向河道内倾倒有害有毒物品；
（六）损毁水工程设施和防汛设施以及水文监测设施。”
7、删除原第五十四条，增设一条作为第五十四条：“当事人经劝阻不停止、不改正违法行为，市政设施行政主管部门可暂扣其与违法行为有关的车辆、工具和物品，直至当事人改正为止。”
8、第六十三条修改为：“本条例具体应用中的问题由杭州市市政设施行政主管部门负责解释。”

七、《杭州市城市绿化管理条例》
1、第五条修改为：“市人民政府园林绿化管理部门统一管理全市城市园林绿化工作，负责城市绿化规划的组织实施和园林绿化科学技术的研究工作，负责指导、协调和检查各城区的绿化工作，并直接负责西湖风景名胜区及市管行道树的绿化及管护工作。
各区园林绿化管理部门，负责本辖区内的绿化管理工作，并负责对所属街道及辖区内的机关、部队、企事业单位和人民团体的绿化工作进行督促、检查和指导。
各街道办事处协助绿化管理部门督促、检查管辖范围内的单位、住宅小区、居民区宅院的绿化的护管工作。”
2、第十七条修改为：“现有城市绿地一律不得占用；规划确定的城市绿地，不得擅自占用、改变用地性质或者破坏其地形、地貌、水体和植被。重大建设项目需要占用绿地而又确实无法避让时，须经园林绿化管理部门同意，并就近安排相应的绿化用地，占用单位应向园林绿化管理部
门缴纳绿地补偿费。如因建设需要临时借用绿地，需经园林绿化管理部门同意，并按有关规定缴纳绿地占用费。”
3、第二十二条修改为：“新建、扩建、改建的各类工程项目，包括住宅区建设，建设单位须将绿化经费纳入工程总预算，并按照市人民政府规定的标准，向市城乡建设主管部门缴纳绿化配套费。绿化配套费由市园林绿化管理部门统筹安排，用于该建设项目的配套绿化。”
4、第二十六条修改为：“擅自占用城市绿地（包括规划绿地），擅自迁移、砍伐、毁坏树木和绿化设施的，由市、区园林绿化管理部门责令退还绿地，恢复原状，赔偿损失，并处以绿地造价、树木价和绿化设施价2至10倍的罚款，并对单位直接责任者处以500元以上5000元
以下的罚款。罚款的具体标准由市人民政府制定。
毁坏古树名木的，责令其赔偿经济损失，并处以1000元以上30000元以下的罚款，对单位直接责任者处以500元以上2000元以下罚款；砍伐或者毁坏古树名木致死的，除责令其赔偿经济损失外，处以30000元以上100000元以下的罚款，对单位直接责任者处以
2000元以上5000元以下的罚款。
园林绿化管理部门及其工作人员违反本条例的，从重处罚。”
5、第二十九条修改为：“当事人对行政处罚决定不服的，可以在接到处罚决定书之日起15日内，向作出处罚决定机关的同级人民政府或上一级主管机关申请复议；对复议决定不服的，可以在接到复议决定书之日起15日内，向人民法院起诉。当事人也可以直接向人民法院起诉。当
事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。”
此外，根据本决定对有关条例的个别文字和条目顺序作了修改和调整。
本决定自公布之日起施行。



1997年8月6日