四川省成都市人民政府


成都市住宅小区管理办法

　（１９９５年８月１７日成都市人民政府令第４５号发布）


第一章　总则

　　第一条　为加强我市居民住宅小区的管理，提高管理和服务水平，为居民创造整洁、文明、安全、方便舒适的居住环境，根据《中华人民共和国城市规划法》、《城市市容环境卫生管理条例》、《成都市城市建设规划管理条例》等有关法律、法规，结合我市实际，制定本办法。


　　第二条　本办法所称住宅小区，是指经过统一规划、合理市局、综合开发、配套建设而形成的建设用地规模在五万平方米以上的居住区和住宅组团。


　　第三条　本办法适用于成都市城市规划区内的住宅小区。
　　住宅小区内的所有单位、居民及居住在小区范围内进行各种活动的单位和个人，均应遵守本办法。


　　第四条　住宅小区实行属地行政管理与专业管理相结合的原则。逐步推行社会化、专业化物业管理模式，实行有偿服务。


　　第五条　市、区人民政府负责本行政区域内住宅小区的统一领导。街道办事处负责本辖区内住宅小区的综合管理。
　　各级城市建设管理、规划、房地产、市容环卫、市政、公用、环保、园林绿化、公安、工商行政管理、邮政、电信、教育、卫生等部门依法按职责负责住宅小区内的有关监督管理工作，协同街道办事处共同搞好住宅小区管理工作。


　　第六条　新建住宅小区应当实行物业管理，住宅小区的日常管理由物业管理公司承担。住宅小区建设期间，由开发单位组建或聘用物业公司参与建设期的管理，并签订承包合同。住宅小区移交后，由街道办事处或小区管理委员会按平等竞争原则，择优选聘物业公司承包物业管理。
　　本办法所称物业管理，是指经工商行政管理部门注册的物业管理公司对住宅小区内房屋的使用、维护及其环境卫生、公共秩序等进行的服务和管理。


　　第七条　住宅小区内的居民有参加小区管理的权利并承担合理使用房屋和公用设施，遵守住宅小区管理规定的义务。

第二章　规划与建设





　　第八条　住宅小区的规划与建设应当纳入我市国民经济、社会发展计划，服从城市总体规划。


　　第九条　住宅小区的建设规划设计遵照中华人民共和国《城市居民区规划设计规范》及国家有关规定执行，必须规划设计建设道路、管线、公共绿地、中小学校、幼儿园、街道办事处、公安派出所、农贸市场、停车场库和医疗卫生、文化体育、商贸服务、金融、邮政、电信、环卫等市政公用基础设施和公共配套设施。
　　住宅小区市政公用基础设施和公共配套设施的配建水平，必须与居住人口规模相对应，并与住宅同步规划、同步建设和同时投入使用。


　　第十条　住宅小区的街道名称应在规划设计时由地名管理机构命名。


　　第十一条　住宅小区的规划设计方案需经市建设行政主管部门会同有关部门和所在地区人民政府审定。住宅小区的建设必须按照经批准的规划设计方案形成。
　　由两个以上开发单位参与开发建设的住宅小区，由市、区人民政府确定一个开发单位牵头，并签订相应的责任书，按照先地下后地上、先市政公用基础设施后上部建筑、公共配套设施和房屋建设同步的原则实施建设。
　　市建设行政主管部门、市规划行政主管部门、各区人民政府应对住宅小区的建设实施管理与监督。


　　第十二条　房地产开发企业和承担住宅小区建筑施工任务的企业，必须按照国家有关规定进行开发和建设。
　　住宅小区的建设施工应实行招标、投标，开展平等竞争。


　　第十三条　经批准的住宅小区规划设计，必须严格执行。在建设过程中禁止下列行为：
　　（一）擅自更改经批准的建设规划设计；
　　（二）擅自改变土地使用性质；
　　（三）买卖建设用地红线图；
　　（四）擅自改变建筑设计；
　　（五）少建或不建市政公用基础设施和公共配套设施。


　　第十四条　经批准的住宅小区规划设计，确需部分变更的，必须经市建设行政主管部门、市规划行政主管部门同意，市建设行政主管部门、市规划行政主管部门在审定时，应征求所在地区人民政府的意见。

第三章　验收与移交





　　第十五条　住宅小区竣工必须进行综合验收。验收工作由建设单位提出书面申请，市建设行政主管部门负责会同区人民政府、街道办事处和其它相关部门组成综合验收小组，依据有关规定进行验收。对验收合格的住宅小区，由市建设行政主管部门发给《住宅小区综合验收合格证》。
　　分期建设的住宅小区，可实行分期验收，待全部建成后进行综合验收。分期验收的住宅小区，市政公用基础设施和公共配套设施满足使用功能要求的，可分期投入使用。


　　第十六条　住宅小区竣工验收必须符合下列要求：
　　（一）建设项目按批准的小区规划和有关专业管理及设计要求全部建成，并满足使用要求；
　　（二）住宅及市政公用基础设施、公共配套设施等单项工程全部验收合格。验收资料齐全；
　　（三）各类建筑物的平面位置、立面造型、装修色调等符合批准的规划设计要求；
　　（四）施工机具、暂设工程、建筑残土、剩余构件全部拆除清运完毕，达到场清地平；
　　（五）被拆迁入已妥善安置。


　　第十七条　经验收合格的住宅小区，开发单位或牵头开发单位应向区人民政府和其它部门分别移交下列事项：
　　（一）向区人民政府移交：《住宅小区综合验收合格证》、《单位工程质量综合评定表》、《建设工程规划许可证》（复印件）；建设期间已提前进入物业管理的工作总结及相关资料；经市政府批准的住宅小区规划设计图；竣工平面图；单体建筑及结构设备竣工图；地下管网竣工图；房屋分配方案；市建设行政主管部门规定的其它文件资料；
　　（二）向区人民政府缴纳住宅小区建设总投资的０．５％至１％的资金作为住宅小区专项管理用费，用于住宅小区行政管理、物业管理的补助和公共配套设施的维护、更新，具体办法由市人民政府另行规定；
　　（三）按规划设计配建的行政管理用房无偿移交给区人民政府，任何单位、个人不得改变其用途；
　　（四）按规划设计配建的中、小学校，无偿移交给市、区人民政府教育部门统一安排办学；幼儿园实行有偿使用。中、小学校、幼儿园用于解决该住宅小区居民的人学、入托，任何单位、个人不得改变其用途；
　　（五）按规划设计配建的商业网点房（含农贸市场），由建设单位有偿转交给使用单位，任何单位、个人不得擅自改变其用途；
　　（六）住宅小区的水、电、燃气、通信、市政、有线电视等专业管线和环境卫生、园林等设施移交给专业管理部门管理；
　　（七）其它有关公共服务设施的移交按国家和市人民政府有关规定执行。


　　第十八条　住宅小区自移交之日起一年内，由建设单位负责保修，建设单位也可委托物业管理单位养护修缮，但应支付相应费用，具体事宜由双方商定。

第四章　管理机构与主要任务





　　第十九条　市、区人民政府根据新建住宅小区的规模，组建或指定街道办事处负责住宅小区的综合管理。


　　第二十条　街道办事处的主要任务：
　　（一）贯彻国家、省、市有关法律、法规、规章和有关规定；
　　（二）结合实际制定住宅小区的管理制度，组建住宅小区管理委员会；
　　（三）负责住宅小区的社区管理、精神文明建设和其它工作的组织实施；
　　（四）对物业管理工作进行监督、检查，接受并处理居民对物业管理公司的投诉；
　　（五）协调各专业部门之间的管理关系；
　　（六）按本办法授权和有权机关的委托，对违反本办法的行为作出处罚。


　　第二十一条　物业管理公司按物业管理承包合同的约定，主要承担以下任务：
　　（一）负责住宅小区内公共房屋的使用、维修、养护及公共用地的管理；
　　（二）负责小区容貌及环境卫生、爱国卫生的管理；
　　（三）负责文娱体育活动场所的管理；
　　（四）负责便民服务网点的管理；
　　（五）负责车辆行驶及停泊管理；
　　（六）协助、配合专业管理部门维护、管理小区范围内的道路、桥梁、排水、路灯、河堤、园林绿化、环卫、停车场库、消防、机电设备等设施；
　　（七）协助、配合专业管理部门搞好住宅小区治安保卫、商业网点、电信、邮政、广播电视、供电、供水、供气等管理工作以及工程检修的现场管理工作；
　　（八）建立住宅小区管理档案；
　　（九）物业管理承包合同规定的其它管理事项。


　　第二十二条　物业管理公司按有偿服务的原则，向住宅小区的单位和居民收取综合服务费，用于本住宅小区公共服务项目支出。综合服务费的收取标准，由物价部门审查批准。


　　第二十三条　物业管理公司可在住宅小区内开展为住户料理家务、照顾病人、装修房屋、维修设备、搬运和订购物品等特约服务，收取相应的费用。


　　第二十四条　物业管理公司应当接受街道办事处和有关行政管理部门的监督、指导。

第五章　日常管理





　　第二十五条　从事住宅小区开发建设的单位，应当遵守本办法的规定。在售房时应当在买卖合同中对房地产权利人有承诺遵守本办法及其配套管理办法的约定；房地产产权人与使用人分离时，应在租赁合同中对使用人有遵守本办法及其配套管理办法的约定。


　　第二十六条　住宅小区内的房地产权利人应当遵守本办法。自觉履行各项义务，服从管理，按规定缴纳管理费用，不得妨碍、阻挠管理人员履行职责，并有权参与和监督住宅小区的管理。


　　第二十七条　住宅小区内的单位和个人必须遵守以下规定：
　　（一）不准改变停车场库等公共配套设施的使用性质。
　　（二）不得占用道路摆摊设点。
　　（三）不得擅自接引、拆除市政公用基础设施、不得擅自在住宅小区内占用和挖掘道路；不准损坏市政公用基础设施。
　　（四）保持房屋及其它建筑物的完好、整洁和安全；装修房屋应符合国家和市人民政府的有关规定；不得擅自改变房屋的使用性质、结构、外形及色调；不得擅自改装、拆除公有房屋原附属设施。
　　（五）不准违法搭建建筑物；不准在公共用地、走廊、屋顶、楼梯内堆放杂物；不准在阳台上砌墙和存放超重的物品。
　　（六）爱护住宅小区内的绿地和花草树木及绿化设施；不准毁损、占用绿地和绿化设施；不准在行道树上钉钉、刻划、拴绳或张贴、悬挂各种物品。
　　（七）按规定的时间、地点存放、倾倒垃圾权；不准乱倒垃圾、乱泼污水、乱扔瓜果皮核纸屑；不准在建筑物或构筑物涂写、刻划、张贴。
　　（八）不准打架斗殴、酗酒滋事、赌博；不准存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品。
　　（九）不准违反规定停放机动车和非机动车。
　　（十）居民应按规定办理户口登记、变更、迁移手续，外来人员必须按规定及时办理暂住户口登记手续。
　　（十一）不准从事污染住宅小区环境的经营活动。
　　（十二）法律、法规、规章的其它规定和住宅小区管理制度。

第六章　奖励与处罚





　　第二十八条　对模范遵守本办法，在管理、维护住宅小区工作中做出显著成绩的单位和个人，由市、区人民政府给予表彰奖励。


　　第二十九条　住宅小区管理达到文明住宅小区标准的，由市、区人民政府授予荣誉称号，并给予表彰奖励。


　　第三十条　违反本办法第十一条、第十三条之规定的，按《成都市城市建设规划管理条例》的规定和房地产开发企业管理规定处罚。


　　第三十一条　违反本办法有下列行为之一的，由街道办事处或物业管理公司当场制止、责令限期改正、恢复原状、赔偿损失，并可由街道办事处处以二百元以下罚款：
　　（一）擅自改变房屋使用性质、建筑结构、外形及色调，擅自改装、拆除公有房屋原附属设施者，责令限期改正、赔偿损失，并可处以二百元以下罚款。
　　（二）损坏公共住宅大门、围墙或其他公共设施者，赔偿损失，并可处以五十元以下罚款。
　　（三）损坏房屋结构及各类道路、管线及其附属设施者，责令限期恢复原状或赔偿损失，并可处以一百元至二百元罚款。
　　（四）损坏花草树木者，赔偿损失，并可处以每株二十元以下罚款。
　　（五）乱倒垃圾、乱扔废弃物，责令改正，并可处以十元至五十元的罚款。
　　（六）在公共用地、走廊、屋顶、楼梯内堆放杂物。责令改正。并可处以十元至五十元罚款。
　　（七）在建筑物或构筑物上刻划、涂写和张贴宣传品，责令改正，并可处以五元至二十元罚款。
　　（八）在行道树上钉钉、刻划、拴绳或张贴、悬挂各种物品的，责令改正，并可处以五元至五十元罚款。
　　（九）占用道路摆摊设点，责令改正，并可处以二十元至一百元罚款。
　　（十）不按规定停放机动车辆的，责令改正，并可处以二十元至五十元罚款。
　　（十一）不按规定停放非机动车的处以五元至二十元罚款。


　　第三十二条　违反治安管理、市容环境卫生、市政工程设施管理、环境保护、工商行政管理、道路交通管理等规定的，由有关部门按职责给予处罚。
　　对同一违法行为不得重复处罚。


　　第三十三条　违反本办法的行为，处罚超过街道办事处权限的由街道办事处报经法律法规授权的有关主管部门处罚。


　　第三十四条　擅自搭建建筑物的，由市规划行政主管部门责令其限期自行拆除，逾期不拆除的依法强行拆除。


　　第三十五条　罚款使用财政部门统一印制的罚没收据并上缴财政。


　　第三十六条　街道办事处违反本办法规定，擅自扩大执法范围、越权行使职能的，由市或区人民政府责令改正，并可对直接责任人给予行政处分。


　　第三十七条　街道办事处及物业管理公司违反本办法规定，不履行职责，玩忽职守，造成居民人身伤害或财产损失的，应当依法承担赔偿责任。


　　第三十八条　行政执法人员应当秉公执法、严格执法、文明执法。对拒绝、阻碍行政执法人员依法执行公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。


　　第三十九条　当事人对行政处罚决定不服的，可在接到处罚通知之日起十五日内，向作出处罚决定机关的本级人民政府或者上一级主管部门申请复议；对复议决定不服的，可在接到复议决定之日起十五日内向人民法院起诉，当事人也可以在接到处罚决定之日起十五日内，直接向人民法院起诉，当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
　　法律、法规另有规定的，从其规定。

第七章　附则




　　第四十条　对本办法实施前已移交使用的住宅小区，其建设管理尚不配套的，各区人民政府应按本办法规定，积极创造条件，有计划地配套完善。


　　第四十一条　住宅小区实行物业管理的具体办法由市人民政府另行规定。


　　第四十二条　锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区人民政府可根据本办法制定管理措施，并报送市人民政府备案。
　　龙泉驿区、青白江区和各县（市）人民政府可参照本办法，结合本地实际制定管理措施，并报送市人民政府备案。


　　第四十三条　本办法由成都市人民政府法制局会同市建设管理委员会负责解释。


　　第四十四条　本办法自发布之日起施行。本市过去制定的规章、规范性文件的有关规定与本办法不一致的，以本办法为准。

天津市人民政府


天津市保安服务业管理规定
天津市人民政府


《天津市保安服务业管理规定》已经市人民政府批准，现予发布施行。

第一章 总 则
第一条 为加强保安服务业管理，规范保安服务活动，依据国家有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本规定。
第二条 本市行政区域内设立保安服务公司、保安机构，招聘保安人员，从事保安服务及其他相关活动，均应遵守本规定。
第三条 保安服务公司是指经公安机关批准，依法向工商行政管理部门申请登记，为社会提供门卫、守护、巡逻、押运等保安服务的治安防范专业性企业。
保安服务公司实行有偿服务、自主经营、独立核算、自负盈亏的经营体制。
第四条 保安机构是指经公安机关批准，由企业、事业及其他组织（以下简称单位）设立的从事内部门卫、守护、巡逻、押运的治安防范组织。
第五条 市公安局是保安服务业的行政主管部门，统一对全市保安服务业实施管理、监督、指导。各公安分（县）局负责本辖区内的保安服务业的日常管理工作。

第二章 保安服务公司和保安机构
第六条 设立保安服务公司应当经所在地公安分（县）局审核，报市公安局批准，并依法向工商行政管理部门申请登记。
第七条 设立保安服务公司应当具备下列条件：
（一）有固定的经营场所和必要的服务设施；
（二）有与经营业务相适应的注册资金；
（三）有与经营业务相适应的管理人员。
第八条 保安服务公司进行保安服务，应依法与客户签订保安服务合同，明确保安服务范围、方式、期限、劳务费用以及双方的权利、义务和违约责任。
第九条 保安服务公司的经营范围如下：
（一）为客户提供门卫、守护、内部巡逻以及押运货币、贵重或者危险物品等保安服务；
（二）为展览、展销、文娱、体育、旅游等活动提供保安服务；
（三）为客户提供礼仪护卫保安服务；
（四）经有关主管部门批准，经营防盗、防火、防爆、报警、保安通讯等安全防范器材；
（五）公安机关许可的其他项目。
第十条 保安服务公司承接押运货币和贵重或者危险物品、守护银行或重要仓库保安服务的，必须安排经过专门培训的保安人员承担。
第十一条 禁止保安服务公司经营下列产品：
（一）军、警用枪支、弹药；
（二）钢珠枪、仿真手枪、管制刀具及公安机关严禁售卖的其他危害社会治安的器械；
（三）军队、公安及其他国家职能部门的专用服装和标志。
第十二条 保安服务公司及其保安人员不得参与治安案件、刑事案件的调查处理，不得参与客户的经济纠纷或者为客户催款讨债及其他国家禁止的服务和经营项目。
第十三条 单位申请设立保安机构，经所在地公安分（县）局审核，报市公安局批准。符合规定条件的，由市公安局核发《天津市保安机构合格证》。
《天津市保安机构合格证》每年审验一次。
第十四条 单位设立保安机构应当具备下列条件：
（一）有熟悉保安业务的负责人；
（二）建立相应的管理制度；
（三）能独立承担民事责任。
第十五条 保安机构只承担本单位内部治安防范任务，不得对外提供有偿保安服务。
第十六条 未经市公安局批准，任何单位或者个人不得开办保安培训机构和培训保安人员；
其他省、市保安服务公司在本市行政区域内为客户提供保安服务，应经市公安局批准。

第三章 保安人员
第十七条 保安服务公司的经营管理人员和保安机构的负责人必须经公安机关审查批准。
招聘的保安人员必须经其户口所在地公安派出所审核并签署意见。
第十八条 保安人员必须具备下列条件：
（一）遵纪守法，品行良好，自愿从事保安工作；
（二）身体健康，年满18岁；
（三）具有初中以上文化程度；
（四）无违法犯罪记录。
从流动人口中招聘保安人员，应当按照本市流动人口管理的有关规定执行。
第十九条 保安服务公司和设立保安机构的单位与被录用的保安人员，应依照国家有关规定签订劳动合同。
第二十条 被录用的保安人员，应当经岗前培训，并考试合格后持《上岗证》从事保安服务。
在岗的保安人员必须参加规定的保安业务轮训。
第二十一条 保安人员应当履行下列职责：
（一）纠正违反安全管理规定的行为；
（二）做好执勤区域的防火、防盗、防爆炸、防治安事故的工作，发现不安全隐患应当及时消除，不能消除的，及时报告；
（三）保护执勤区域内的刑事、治安案件和灾害事故现场，维持现场秩序。
保安服务公司保安人员还应当依照合同规定，保护客户合法权益不受侵害，保证客户的安全。
第二十二条 保安人员执行勤务可以配备国家统一规定的保安器械和通讯、报警等设备。
保安人员执行勤务时，人身安全受法律保护；对无理辱骂、殴打执勤保安人员的，公安机关应依法处理。
第二十三条 保安人员上岗执勤，必须身着统一的保安服装，佩戴统一的标志符号。
保安服装、标志符号和证件，由市公安局统一设计、制作和供应。

第四章 奖励与处罚
第二十四条 公安机关对具备下列条件之一的保安服务公司、保安机构和保安人员，应当予以奖励：
（一）预防、制止违法犯罪或者在同犯罪分子作斗争中表现突出的；
（二）抢险救灾，预防治安事故或者其他事故，保护公共财产和公民生命财产安全，成绩显著的；
（三）其他保安服务成绩显著应予以表彰的。
第二十五条 违反本规定有下列行为之一的单位或个人，由公安机关责令停止活动，并处1000元以上1万元以下罚款；有违法所得的，可处3万元以下罚款：
（一）未经批准，设立保安服务公司或者从事保安服务的；
（二）未经批准，设立保安培训机构或者培训保安人员的。
未经批准，设立保安机构或者招聘保安人员的，由公安机关处1000元以下罚款。
第二十六条 未经市公安局批准，擅自生产、销售保安服装、标志符号和证件的，由公安机关处1000元以上1万元以下罚款；有违法所得的，可处3万元以下罚款。
非法持有或者使用保安服装、标志符号和证件的，由公安机关予以收缴，并处警告或200元以下罚款。
第二十七条 保安服务公司或设立保安机构的单位违反本规定，有下列行为之一的，由公安机关责令限期改正，并处1000元以上1万元以下罚款，有违法所得的，处3万元以下罚款；逾期不改的，责令撤销保安服务公司或保安机构：
（一）参与治安案件、刑事案件调查处理或者参与客户经济纠纷以及为客户催款讨债的；
（二）经营本规定第十一条所列项目的；
（三）雇用非保安人员从事保安服务的；
（四）不履行规定职责，致使发生重大刑事案件或者治安灾害事故的。

第五章 附 则
第二十八条 本规定施行前已经设立的保安服务公司和保安机构，须于本规定施行之日起60日内，依照本规定补办审批领证手续。
第二十九条 本规定自发布之日起施行。



1998年1月9日