镇江市人民政府关于印发《镇江市物业管理实施细则》的通知
江苏省镇江市人民政府
关于印发《镇江市物业管理实施细则》的通知
镇政发〔2007〕50号
各辖市、区人民政府，镇江新区管委会，市各委办局，各直属单位、企事业单位：
《镇江市物业管理实施细则》已经4月29日市政府常务会议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。
二○○七年五月二十三日
镇江市物业管理实施细则
第一章总则
第一条为了规范物业管理行为，维护当事人的合法权益，根据《江苏省物业管理条例》的规定，结合本市实际情况，制定本细则。
第二条本市行政区域内的物业管理活动适用本细则。
第三条新建住宅区必须实行物业管理。配套设施比较齐全的原有住宅区，应当实行物业管理。配套设施不全的原有住宅区，当地人民政府应当有计划地组织综合整治，提高配套水平，逐步创造条件，实行物业管理。
鼓励机关、企事业单位办公区域，以及配套设施比较齐全的大厦、工业区、商业贸易区、旅游区、学校等其它物业，实行物业管理。
第四条镇江市房产管理局（以下简称市房管部门）是全市行政区域内的物业管理行政主管部门，负责本细则的组织实施。
辖市、区人民政府应当加强对辖区物业管理工作的领导，协调相关职能部门共同推动物业管理工作。辖市、区物业管理行政主管部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理。
建设、规划、城管、公安、民政、财政、物价、工商、税务、园林等相关部门，在各自职责范围内，依法做好物业管理活动的相关管理和服务工作。
街道办事处（含镇人民政府，下同）负责对辖区内物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调，指导和监督社区居委会、业主委员会和物业管理企业开展工作。
第五条物业管理企业按照国家和省有关规定享受第三产业优惠政策。
（一）新办的物业管理企业从事居民服务业的自开业之日起，可减征或免征所得税1年。
（二）新办的劳动就业物业管理服务企业，凡安置失业人员和其它企业下岗职工达到从业人员总数60%，经劳动部门认定，税务部门审批，免征企业所得税3年；免税期满后当年安置待业人员占企业原从业人员总数30%以上的，减半征收所得税2年。
（三）对社区服务项目，经有关部门审核批准，3年内免征营业税，城市维护建设税和教育费附加随营业税一同免征，3年内免征工商行政性收费。
（四）物业管理企业以全部收入减去代业主或承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额作为营业额计征营业税。
（五）新成立物业管理企业3年内享受下列优惠政策：免缴物价调节基金、粮食风险基金、防洪保安基金、优待金、残疾就业保障金，缓缴人防基金。
（六）物业管理企业受托管理的经政府整治的老住宅小区物业管理公共服务费列入代办项目，不计入纳税基数，使用物业服务专用票据。
第二章业主及业主大会
第六条房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中按照法律的规定和物业服务合同的约定享有权利，并承担相应义务。
业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主同意，物业管理的组织形式可以由业主自主决定。
第七条物业的承租人或者实际使用物业的其他人为物业使用人。
物业使用人在物业管理活动中应当遵守有关法律、法规和业主（临时）公约的有关规定。物业使用人违反规定的，有关业主应当承担连带责任。
第八条一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主大会是业主集体行使权利和维护全体业主合法权益的组织。凡需投票表决的事项，应当由业主本人根据投票权数签署赞同、反对或者弃权的书面意见。业主委托本物业管理区域内其他业主参加会议的，受托的业主可以代为转交投票的书面意见。
物业使用人出席业主大会的，应出具业主的书面委托书。如业主出具书面委托书确有困难的，经社区居委会证明该物业使用人为业主直系亲属且长期居住的，可出席会议。
物业管理区域内业主户数多于200户的，可由业主代表组成业主代表大会。业主代表由业主大会筹备组以幢、单元、楼层等为单位推荐出1一5名候选人，经民主选举产生。业主代表大会的业主代表应当于参加业主代表大会7日前，就业主代表大会会议拟讨论的事项书面征求所代表的业主意见。业主代表的任期与当届的业主委员会任期相同。
第九条物业管理区域的划分应当遵循方便居民的生活和工作，有利于物业实施统一管理，有利于社区建设与管理，有利于公建配套设施发挥最大效益的原则，由辖市、区物业管理行政主管部门具体划分。物业管理区域划分后，辖市、区物业管理行政主管部门应当在物业管理区域内公告。
第十条物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到50％，或者首户业主入住已满2年的，应当依法召开首次业主大会，选举产生业主委员会。
分期开发的物业区域，可以先期成立业主委员会。先期成立的业主委员会，应当在物业区域新的一期交付使用的物业建筑面积达到50％以后，及时补选或改选业主委员会。
第十一条建设单位应当在符合首次业主大会成立条件后30日内，以书面形式告知物业所在地的辖市、区物业管理行政主管部门和街道办事处；业主也可书面告知物业所在地的辖市、区物业管理行政主管部门。
辖市、区物业管理行政主管部门应在收到书面告知15日内，会同街道办事处组织、指导、协调成立首次业主大会筹备组。筹备组工作经费由建设单位承担。
第十二条首次业主大会筹备组由社区居委会、建设单位和业主代表组成，人数一般为7－15名。筹备组的组长由社区居委会工作人员担任，业主代表由社区居委会推荐产生。
筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告，公告时间不少于5日，筹备组自公告期满后成立。
筹备组自成立之日起30日内依法做好业主大会召开的各项准备工作，并完成召开首次业主大会的工作。物业所在地的辖市、区物业管理行政主管部门应当指导筹备组召开首次业主大会。
第十三条业主在首次业主大会会议上的投票权数，住宅房屋实行一户一票。与住宅同一物业区域内的非住宅物业按照每一房屋权属证为一票，每一房屋权属证所登记的建筑面积超过该住宅小区住宅户均建筑面积一倍以上的，可增加一票。单个业主所持有的投票权最高不超过全部投票权的30%。
业主在第二次及其以后的业主大会上投票权数的确定，由业主大会议事规则规定。
第十四条召开业主大会应当有代表过半数投票权的业主参加。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用征求意见的形式。涉及选举业主委员会和讨论议决有关物业管理区域重大事项内容的会议时，应当采用集体讨论的形式召开业主大会。
第十五条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会的定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，每年至少召开一次。经20%以上的业主提议，或者经拥有物业管理区域内30%以上投票权数的业主提议，应当召开业主大会临时会议。
业主委员会不履行职责召集业主大会定期会议和临时会议的，辖市、区物业管理行政主管部门可以责令业主委员会限期召集。逾期仍不召集的，由物业管理区域所在地的街道办事处指导社区居委会组织召集。其他单位和个人召集的业主大会会议无效。
第十六条业主委员会是业主大会的执行机构，在物业管理活动中应当维护全体业主的合法权益，依法履行职责并承担义务。业主委员会对业主大会负责并报告工作。
第十七条业主委员会由业主大会选举产生，业主委员会由5至15人的单数组成，业主委员会委员候选人由业主联名推荐，联名业主的具体人数由筹备组根据物业类型和物业管理区域内业主总人数确定。业主委员会选举采取差额选举的方式，差额比例不低于20％。
业主委员会委员在任届内拒不履行业主义务，以及其他原因不宜担任业主委员会委员的，业主委员会应当终止其委员资格，并在物业管理区域内公告。委员资格终止之日起3日内，应将其保管的档案资料和有关财物移交给业主委员会。
第十八条物业管理区域内，应建立社区居委会、业主委员会、物业管理企业负责人参加的联席会议制度。联席会议由物业所在地的街道办事处指定专人负责召集和主持。联席会议主要协调解决物业管理中的重大问题。
第十九条业主委员会的委员可以获得一定数量的津贴。津贴来源和津贴标准由业主大会决定后在物业服务合同中约定。业主委员会委员不得在本物业管理区域服务的物业管理企业中兼职并接受物业管理企业津贴。业主委员会不得从事经营活动。
第二十条业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，召开会议必须有过半数委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。业主委员会委员如出现个别缺额时，业主委员会应按法定程序及时予以补充，并通告全体业主。业主委员会委员缺额超过半数以上时，应召开业主大会予以补选。
第二十一条业主代表、业主委员会任期届满3个月前，街道办事处应当指导、督促换届选举。
业主委员会因客观原因集体辞职或解散的，物业所在地的街道办事处应及时指导社区居委会依法组织召开业主大会，重新选举业主委员会。
第二十二条建设单位依法制定的业主临时公约和经业主大会通过的业主公约是业主共同订立的有关物业使用、维修、管理等方面的行为守则，对全体业主和物业使用人具有约束力。
业主大会、业主委员会作出的决定以及经业主大会授权由业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同，应当在物业管理区域予??具有约束力。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规、规章规定的，物业所在地的辖市、区物业管理行政主管部门应当依法予以撤销，并通告物业管理区域内的全体业主。
第三章物业管理企业
第二十三条物业管理企业应当依法取得物业管理企业资质，并在资质等级许可的范围内从事物业管理活动。
物业管理企业应当在经营服务场所公示营业执照、资质证书和从业人员的职业（职称）资格证书。
已领取国家统一制发的物业管理企业资质等级证书的外地物业管理企业，来本市从事物业管理活动的，应当到市房管部门备案。
第二十四条物业管理企业在物业管理活动中依照法律的规定和物业管理服务委托合同的约定享有权利，并承担相应义务。
物业管理企业应当将与建设单位或业主委员会签订的物业（前期）服务合同的主要内容，在物业管理区域内予以公示，接受业主监督。
物业管理企业因故提前终止服务，或按照物业（前期）服务合同的约定期限届满的，应当提前三个月书面告知业主委员会，并在物业管理区域内书面告示全体业主，同时公示物业管理服务费收支情况，公布物业管理用房及其他属于全体业主的公共财物，接受业主质询。
物业管理企业按照合同约定退出物业管理区域的，由业主委员会另聘物业管理企业。在未落实物业管理企业之前，其小区环境卫生、绿化管理、公共秩序等服务，由物业所在地街道办事处协调社区代为临时管理。
第二十五条建立物业管理企业履约保证金制度。物业管理企业履约保证金用于物业管理企业非正常退出物业后、新聘物业管理企业进入物业前过渡管理的费用。履约保证金的标准不低于每万平方米建筑面积1000元，具体数额由建设单位或业主委员会，在物业（前期）服务合同中与受托的物业管理企业约定。履约保证金存入辖市、区物业管理行政主管部门指定的帐户。如物业服务合同期满双方不再续约的或因不可抗力因素导致合同终止的，在辖市、区物业管理行政主管部门的监督下，建设单位或业主委员会应将履约保证金全部退还物业管理企业。
第二十六条承担前期物业管理服务的企业在首次业主大会未成立前，因故终止前期物业服务合同的，仍由原建设单位负责重新选聘前期物业管理企业。
第二十七条首次业主大会上应当作出续聘或解聘前期物业管理企业的决定。业主大会作出续聘前期物业管理企业决定的，业主委员会成立后应及时与续聘企业签订物业服务合同；业主大会作出解聘前期物业管理企业决定的，业主委员会应当根据业主大会的决定，在30日内完成重新选聘物业管理企业的工作，并与新聘的物业管理企业签订物业服务合同。
第二十八条物业管理企业应当配合街道办事处、社区居民委员会在本物业管理区域内开展相关工作；协助公安部门维护物业管理区域内治安秩序、制止违法行为。在物业管理区域内发生治安案件或者各类灾害事故时，应当及时向公安和有关部门报告，并协助做好调查和救助工作。
第四章物业管理服务与收费
第二十九条新建住宅物业出售前，建设单位必须通过公开招标方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理，并与选聘的物业管理企业签订前期物业服务合同。
第三十条新建物业出售时，建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同必须包含前期物业服务合同约定的内容。
建设单位必须在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。
第三十一条物业（前期）服务合同的主要内容由当事人参照物业管理主管部门制定的示范文本商定。
第三十二条普通住宅公共服务收费实行政府指导价。政府指导价由市价格主管部门会同物业管理行政主管部门，根据物业的硬件设施、环境和物业管理服务质量等因素，制定相应的物业服务分项目收费基准价及浮动幅度，并定期公布。通过招标确定的公共服务费收费标准，招标结束后向价格主管部门备案。价格主管部门应及时出具备案文件。未通过招标确定的公共服务收费标准，事前应报价格主管部门审核。已产生业主委员会的普通住宅物业管理公共服务费的具体收费标准由业主委员会经业主大会同意后，按照本市物业服务收费的有关规定，与物业管理企业在物业服务合同中约定，并报市价格主管部门备案。
高档住宅、别墅、非住宅用房等其他物业的公共服务收费，由当事人在物业（前期）服务合同中协商确定。满足部分业主、物业使用人需要或接受委托开展的特约服务和代收代办收费，由当事人协商确定。
物业管理企业应当在物业管理区域内以书面形式公布物业服务与收费的项目和标准等内容。物业管理公共服务费按月或季度收取，最多可预收一年。
物业管理企业应当定期向业主公布物业管理服务费的收支情况，至少每半年公布一次，并接受业主委员会的监督和质询。
第三十三条业主、物业使用人应当按照物业（前期）服务合同的约定及时交纳物业管理服务费，不得拒绝履行依约交纳物业管理服务费的义务，损害其他业主的利益。
第三十四条前期物业服务合同生效之日至销售房屋经综合验收具备交付条件的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。销售房屋经验收具备交付条件的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。根据房屋销售合同约定，已经验收具备交付条件的房屋，因物业买受人的原因未及时办理入住手续的物业服务费用，由物业买受人承担。
房屋交付给业主后，业主进行装饰装修期间应全额交纳物业服务费。业主、物业使用人连续六个月未居住且向受托的物业管理企业办理未入住书面告知手续的视为空关房，业主在空关房期间的物业服务费按70％交纳。
已竣工但尚未售出或者因建设单位的原因尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额交纳。
物业出租、出借或者以其他方式由他人使用的，物业服务费由物业使用人交纳，业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时，原业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。
第三十五条建设单位应承担所委托物业管理项目的前期介入费用、接管验收费用、物业管理企业的开办费用及项目分期建设造成的前期物业管理服务费不足的补贴等。各项费用和补贴的具体标准及支付方式由建设单位与物业管理企业根据项目规模、配套等因素协商确定并在前期物业服务合同中约定。
第三十六条车辆在物业管理区域内停放和管理等事项，由业主大会决定。已成立业主委员会的小区，车辆停放收费标准应报价格主管部门确认后执行；未成立业主委员会的小区，车辆停放收费标准由价格主管部门审核后执行。车主对车辆有保管要求的，由车主和物业管理企业另行签订保管合同。
住宅物业管理区域内的机动车停车场（库），由本物业区域业主共有，协议另有约定的除外。但是，法律有规定的从其规定。属于业主共有的机动车停车场（库）应当提供给本物业管理区域内的业主、物业使用人使用，不得转让给物业管理区域外的单位或者个人。物业管理区域内车辆应在指定的停车位停放，不得影响其他车辆和行人的正常通行。对不按规定停放影响住宅物业管理区域道路通行或者公共安全的，物业管理企业有权按有关协议进行处理，由此产生的费用由车主承担。
第三十七条物业管理区域内凡是向最终用户收取有关费用的，有关收费单位可以委托给物业管理企业代为收取。委托代为收取费用的，双方应当签订有偿服务合同。物业管理企业可以依协议将物业公共服务费与委托代收的相关费用合并征收。
第五章物业的使用和维护
第三十八条新建物业项目规划设计方案应当依照有关法律、法规和本细则的规定安排物业管理服务用房等相关配套设施。规划部门应在规划核准的图纸上标注物业管理服务用房的具体位置并在经济指标中注明面积；设计单位应在图纸上注明设计的实际面积。对于建设规模较大、有多个相对独立组团构成的物业项目，其物业管理服务用房的建设应以方便业主使用为原则合理规划配置。
新建物业项目内的路灯、水、电、燃气等配套设施的管护、生活垃圾的清运等，建设单位必须与相关部门办理一次性移交手续。
物业项目交付进行综合验收时，所在地的物业管理行政主管部门应当按照规划对物业管理服务用房和相关配套设施的建设、移交进行验收。
第三十九条物业管理服务用房建设的具体标准和用途为：按物业管理区域房屋总建筑面积4‰的比例建设，根据建设比例物业管理服务用房面积小于100平方米的按100平方米建设，其中：2.5‰作为物业服务和业主委员会办公用房；1.5‰作为物业服务经营用房,物业服务经营用房应在规划的商业配套房中提供。
建设单位在移交物业管理服务用房时，应达到国家有关物业管理服务用房建设的基本标准。不得将电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车棚、车库、人防工程、室内层高不足2.2米的房屋计入物业管理服务用房面积。
本细则实施之前建成的住宅区未提供物业服务经营用房的，可参照上述面积标准，列入政府整治项目中逐步建设完善。
第四十条物业服务办公用房和物业服务经营用房属该物业管理区域全体业主共有，应当办理共有产权登记。
物业管理区域内的产权属于全体业主共有的经营用房、共用部位、共用配套设施设备和场地，经业主大会决议，由业主委员会与物业管理企业签订委托经营管理合同，其收入主要用于补充该物业区域的物业管理服务费不足。业主大会与物业管理企业签订的委托经营管理合同应在物业区域内予以公示，业主委员会每年可对委托经营管理的财产情况进行审计，审计结果应当在物业管理区域物业时，必须严格按照该物业的规划设计标准和国家有关规范，对物业的共用部位、共用设施设备进行承接查验。因未按规定进行承接查验造成物业管理服务矛盾纠纷的，物业管理企业承担相应责任。
物业（前期）服务合同终止时，原物业管理企业应当在接到解聘通知书之日起7日内将物业档案资料移交给业主委员会或者业主委员会指定的物业管理企业。
第四十二条业主、物业使用人应当按照规划行政主管部门批准的用途或房屋权属证书载明的用途使用房屋，不得擅自将住宅房改为经营性用房。业主将住宅房屋改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。未经有利害关系的业主同意，任何部门不得批准住宅房屋改变为经营性用房。
第四十三条业主或者物业使用人装饰装修房屋，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。并与其签订物业装饰装修管理服务协议。
第四十四条业主或物业使用人装饰装修房屋，必须遵守国家、省和市有关装饰装修的管理规定，实施白蚁预防处理。物业管理企业发现业主或者使用人有损坏或不采取有效措施而影响到房屋安全等行为时，应当及时劝阻，并督促改正。对拒不改正的，应迅速向有关行政主管部门报告。有关行政主管部门接到报告后，应及时组织人员赴现场调查处理，确保业主生命财产安全。
第四十五条任何单位和个人不得擅自占用物业管理区域内的道路、绿地、场地、环卫设施和排水设施。因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路、绿地、场地的，应当事先告知物业管理企业，按有关规定报相关部门批准后方可施工，并在约定的期限内恢复原状；造成损失的，应当给予相应赔偿。
第四十六条业主和物业管理企业应当对物业定期维修养护。当出现危及安全、影响观瞻、侵害公共利益或者影响他人正常使用的情况时，责任人应当及时维修养护。
物业管理企业对物业共用部位、共用设施设备进行维修养护时，相关业主和物业使用人必须给予配合。因阻挠维修养护造成物业损坏或者财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。
第四十七条房屋在国家规定的保修期满以后，房屋室内部分，由业主自行维修；房屋的共用部位和共用设施设备，由物业管理企业根据国家规定和物业合同的约定定期维修养护。
第四十八条一个物业管理区域内有两个以上物业产权人的，应当建立物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称维修资金），维修资金归全体业主所有。含有电梯的住宅还应当建立电梯更新专项资金（以下简称电梯更新资金），电楼更新资金，归电梯受益人所有。
维修资金和电梯更新资金的具体收缴标准和使用办法，由市房管部门会同市财政部门按国家有关规定制定。维修资金和电梯更新资金应当存入政府指定的银行，设立专门账户，按幢建账，按户核算。
业主转让物业时，其维修资金和电梯更新资金账户中的剩余部分不予退还，随房屋所有权同时结算过户。
第四十九条维修资金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造；电梯更新资金专项用于电梯使用期满报废后的更换。
业主委员会应当定期公布维修资金和电梯更新资金的收支情况，接受业主监督。
第六章法律责任
第五十条业主、业主委员会和物业管理企业，对违反物业管理有关法规、规章和本细则的行为，可以向物业所在地的辖市、区物业管理行政主管部门投诉。
物业管理行政主管部门应当建立投诉受理制度，对于涉及物业管理方面的投诉要及时给予处理并答复投诉者；对于涉及到由规划、城管、建设、工商、环保、公安等部门依法处理的投诉，应当在5个工作日内移交相关部门并告知投诉者。
第五十一条业主、物业使用人应当按照物业（前期）服务合同的约定及时交纳物业管理的相关服务费用，不得以超出物业（前期）服务合同约定内容以外的问题为由，拒绝履行依约交纳物业管理相关服务费用的义务，损害其他业主的利益。逾期不交纳物业管理相关服务费用的，加收每日万分之五的滞纳金。同时，业主委员会应当督促其限期足额交纳，逾期达30日仍不足额缴纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉或依据仲裁协议申请仲裁。
业主大会会议代表和业主委员会委员不及时足额交纳物业服务费经教育不能改正的，业主大会应当依法罢免其代表或委员资格。
第五十二条建设单位未按照规定建造物业管理服务用房的，由物业管理行政主管部门责令其限期补建，逾期不补建的，应当交纳补建价款，并处以10万元以上50万元以下罚款。
第五十三条未按照规定交纳维修资金的，由物业管理行政主管部门责令其限期补交；逾期仍不足额交纳的，可按每日万分之五加收滞纳金。
违反规定挪用维修资金的，由物业管理行政主管部门追回挪用的维修资金，并给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额二倍以下的罚款；物业管理企业挪用维修资金情节严重的，市房管局可以并处吊销其资质证书；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十四条违反本细则规定，依法应当由建设、规划、城管、公安、民政、财政、物价、工商、税务、园林等行政管理部门实施行政处罚的，依照有关法律、法规、规章的规定执行。
第五十五条当事人对行政管理部门的具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
第七章附则
第五十六条本细则中有关用语的含义：
（一）本细则所称物业，是指房屋及其附属的设备、设施和相关场地。
（二）本细则所称物业管理服务，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对物业的共用部位、共用配套设施设备进行维修、养护、管理，以及维护物业相关区域内的环境卫生和秩序的有偿服务活动。
（三）本细则所称物业管理区域，是指相对独立的，统一实施物业管理的区域。
（四）本细则所称物业共用部位，是指物业主体承重结构部位（包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
（五）本细则所称物业共用设施设备，是指物业区域内，由全体业主共同拥有并使用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、共用照明、消防设施、技防设施、环卫设施、绿地、道路、沟渠、池井、非经营性停车场、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
（六）本细则所称承重结构，是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。
第五十七条本细则由市房管部门负责应用解释。
第五十八条本细则自2007年7月1日起施行。市人民政府印发的《镇江市城市住宅区物业管理实施细则》（镇政发〔2000〕29号）同时废止。
设立人身伤害犯罪的精神损害赔偿制度之必要
俞志银
内容提要：
侵犯人身权民事行为，受害人可以依据最高人民法院《关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》提起精神损害赔偿。但对于以侵犯人格权为客体的犯罪行为，如杀人、伤害、强奸犯罪等刑事案件，这些行为在民法上又属于损害人格权的侵权行为。根据现在的刑事附带民事诉讼制度，犯罪行为对被害人同时造成物质损失和精神损失的，被害人能否另行提起民事诉讼，向被告人主张物质损失赔偿及精神损害赔偿或单独提起精神损害赔偿？笔者主张，对人身伤害犯罪的而提起精神损害赔偿，应当给予支持，确定对侵犯人格权为客体的犯罪行为可以主张精神损害赔偿，将是我国精神损害赔偿制度的进一步完善。
2001年3月10日，最高人民法院作出《关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》，是对《民法通则》第一百二十条的立法补充。这个司法解释最重要的意义，就是对人格权以及身份权进行司法保护方面的重大突破，其中明确因人身权遭受到非法侵害时，受害人可提起精神损害赔偿。突破了《民法通则》第一百二十条只规定“姓名权、肖像权、名誉权、荣誉权”四种权利才能提起精神损害赔偿的范围。为此，单纯的侵犯人身权民事行为，受害人提起精神损害赔偿有了法律依据。但对于以侵犯人格权为客体的犯罪行为，如杀人、伤害、强奸犯罪等刑事案件，这些行为在民法上又属于损害人格权的侵权行为。根据现在的刑事附带民事诉讼制度，受害人不能在附带民事诉讼中提出精神损害赔偿。第一，从法律依据看，刑诉法第七十七条规定附带民事诉讼的赔偿范围为物质损失，在刑诉法司法解释第八十四条进一步明确仅限于直接物质损失，应该说法律十分明确地规定附带民事赔偿范围不包括精神损失。第二，从理论上分析，对于刑事附带民事诉讼案件，首先是刑事审判，依法追究被告人的刑事责任，因而附带民事诉讼不完全等同于一般单纯的民事诉讼，它在程序上是以刑事诉讼为主，在实体上以被告人承担刑事责任为前提，民事赔偿不能减轻或免除被告人的刑事责任。那么，被告人犯罪后，既要受到与之相适应的刑罚处罚，还要赔偿被害人物质损失。第三，精神损害的范围十分广泛，自然人犯罪中几乎案案有精神损害，而且精神损害的程度也难以准确测定。 因此从刑事诉讼效率角度上考虑，精神损害未列入附带民事诉讼是可以理解的①。但犯罪行为对被害人同时造成物质损失和精神损失的，被害人能否另行提起民事诉讼，向被告人主张物质损失赔偿及精神损害赔偿或单独提起精神损害赔偿？如前所述，我们会不约而同回答是肯定的。然而，最高人民法院于2002年7月15日发布法释[2002]17号关于人民法院是否受理刑事案件被害人提起精神损害赔偿民事诉讼问题的批复“对于刑事案件被害人由于被告人的犯罪行为而遭受精神损失提起的附带民事诉讼，或者在该刑事案件审结以后，被害人另行提起精神损害赔偿民事诉讼的，人民法院不予受理”。该批复再一次封杀的刑事被害人的精神损害赔偿的诉权。支持观点认为：这种情况虽然从形式上看是民事诉讼，但其本质仍然是刑事案件派生而来的赔偿问题，它与民事侵权行为引起的单纯民事赔偿问题有着质的不同。单纯民事案件的被告只承担民事责任。如前所述，刑事被告人除了承担赔偿被害人损失的责任外，还必须承担刑事责任——被剥夺自由甚至生命，在刑事附带民事诉讼中如此，在刑事部分与民事赔偿部分分开审理的情况下仍旧如此。在对刑事被告人判处刑罚之后，还要让其承担与民事诉讼完全一样的赔偿责任，显然有失公允。因此即便被害人或其近亲属单独提起民事诉讼。只能支持其物质损失而不支持精神损害赔偿。
对于以侵犯人格权为客体的犯罪行为，如杀人、伤害、强奸犯罪等刑事案件，这些行为本身首先是一种严重的民事侵权行为，所造成精神损害理应得到赔偿。其次，法律既然肯定侵害人身权行为造成的精神损害予以物质赔偿，又否认人身伤害的精神损害赔偿，是立法上的自相矛盾。因此如确定对侵犯人格权为客体的犯罪行为可以主张精神损害赔偿，将是我国精神损害赔偿制度的进一步完善。
在现代社会和现代法制条件下，对人身伤害给予精神损害赔偿已经成为普遍的制度。凡是在侵权行为中，受害人受到人身伤害，造成身体权、健康权、生命权侵害的，受害人或受害人的近亲属，都可以依据国家的法律请求抚慰金，填补因为人身损害所造成的精神痛苦的损害。《德国民法典》第823条规定：“因故意或过失不法侵害他人的生命、身体、健康、自由、所有权或其他权利者，对被害人负损害赔偿的义务。”第847条规定：“（1）不法侵害他人的身体或健康，或侵夺他人自由权，被害人所受侵害虽非财产上的损失，亦得因受损害，请求赔偿相当金额。（2）前项请求权不得让与或继承，但请求权已以契约承认或已发生诉讼拘束者不在此限。对妇女犯有违反不道德的罪行或不法行为。或以诈欺、威胁或滥用从属关系，诱使妇女允诺婚姻以外的同居埏，该妇女享有与前项相同的请求权。”上述规定，包括了侵害人身权的财产损害和无形损害的两项赔偿制度。《瑞士民法典》对人格权的保护作了原则的规定，新债法第55条规定：“由他人之侵权行为，于人格关系上受到严重损害者，纵无财产损害之证明，裁判官亦得判定相当金额之赔偿。”第49条第2款规定：“人格关系受到侵害时，对其侵害情节及加害人过失重大者，得请求抚慰金。”
总之，侵害人身权的精神损害赔偿作为侵权损害赔偿的一项原则，已为中外立法与司法实践普遍承认。虽然这一赔偿不能消除受害人的痛苦，但它可以抚慰受害人受到伤害的心灵，受害人可以用所获得的金钱进行一些有利于身心健康的活动，使其从中得到乐趣，从极度的痛苦中解脱出来。这一赔偿还可提高受害者的人身价值和尊严，惩罚加害方的侵权行为，有利于防止侵害生命健康权行为的发生，有利于社会的安定和促进社会主义精神文明建设，有利于提高人们的法律意识和道德水平，维护社会公共秩序
设立人身伤害犯罪的精神损害赔偿的意义和作用。
首先，设立人身伤害犯罪的精神损害赔偿制度，是民事侵权范畴中人身伤害抚慰金赔偿制度的重要组成部分，是人类社会发展的必然要求。在人格权的问题上，人格权体系随着社会的进步呈不断扩张的趋势，具体表现在：一是人格权愈来愈受立法者的重视，二是人格权的范围不断扩大，三是法律对人格权的保护愈来愈周密。作为民事主体存在于社会之中的人，必然存在物质利益和人身的非物质利益，而在人格权方面，尤其是在物质性人格权方面，这两种利益孝必然存在，并且构成密切的关系。随着社会的发展和文明的进步，人们的价值观念逐渐地发生变化，并且从量的积累发展到质的飞跃，终于使那种把人的存在归结为财产权益的拜物教观念已经过时，人们越来越重视精神权利的价值。
其次、确立人身伤害犯罪的抚慰金赔偿制度是保护公民人格利益的必要手段。公民的身体权、健康权、生命权遭受侵害，特别是遭受犯罪行为的侵害，必然会造成财产上的损失，但同时也必然会造成精神上的创伤。在尊重人的精神价值的现代社会，平复这种精神利益的损害，必然要求民法动用它的独特的救济立法即财产赔偿的立法。这种立法的表现形式，就是人身伤害抚慰金。在刑事立法方面，对于附带民事诉讼方面，在适用法律方面，也要求适用民法方面的有关规定，最高人民法院关于刑事诉讼的司法解释规定，人民法院审判附带民事诉讼案件，除适用刑法、刑事诉讼法外，还应当适用民法通则民事诉讼法有关规定。那对于单独提起民事诉讼的侵权行为案件，适用民法有关规定，应是这类案件的法律依据，然而最高人民法院于2002年7月15日发布法释[2002]17号关于人民法院是否受理刑事案件被害人提起精神损害赔偿民事诉讼问题的批复，该批复已然超越司法解释权限。损害了受害人合法权益，这与贯彻人格尊严不可侵犯的宪法原则相违背。当然，我国是一个有漫长封建社会历史的、传统观念很深的国家，封建余毒残存，人民法律意识不强，法制观念淡薄。另外，人民的生活水平不高，如果所有的人身伤害犯罪的受害人都提出精神损害赔偿，必然影响社会的稳定。但是种种的理由，都不能成为任意违反宪法原则，随意作出违宪行为的借口。在现代法治社会的经济、人文环境下，抚慰金的功能，体现了它是保护公民人格利益的必要手段。给予受害人金钱赔偿，使受害人在经济生活上获得利益，自有助于受害人克服其精神上的损害。既然抚慰金具有如上功能，如果对于人身伤害犯罪只处罚刑事责任及赔偿财产损失，对于同时造成的精神创伤等损害不给予精神损害赔偿的话，对于人的生命健康权的保障就是不完整的，残缺不全的②。
人身伤害犯罪的精神损害赔偿的符合侵权赔偿构成要件。
首先，有损害的事实发生。这是精神损害赔偿的前提条件。有损害事实的存在，侵害人才承担赔偿责任，对精神损害事实的认定，可依据以下三点，有其中之一的，即可认定是有损害事实的存在：1、内在的精神损害。即依据被侵权对象本身的自然界反应和外部表现来验证，如侵害行为导致受害人悲痛、精神抑郁甚至精神失常等。2、外在的精神损害。即依据社会的反应来验证，如侵害行为使公众舆论或有关组织对受害人的品德、声望、信用等评价有所降低等。3、依据间接的财产损失来验证。如公民受到侵害后，无法正常工作或劳动，以致收入减少。
第二、精神损害的违法性。行为人的侵害行为必须违法，这是精神损害承担民事赔偿责任的基本条件，这与其他损害赔偿是相同的，人身伤害犯罪行为，不仅违反刑事法律，而且同时违反民法的有关规定。人身伤害犯罪的精神损害行为有其本身的特点：精神损害行为是作为的违法行为，而非不作为的违法行为；精神损害行为指向的内容必须是特定的，即依据民法通则及最高院的民事侵权精神损害赔偿责任司法解释规定的权利范围；损害行为指向的主体也是特定的、具体的。
第三、违法行为与损害事实存在着因果关系。民法规定行为人对其侵害行为所造成的精神损害负赔偿责任，如果精神损害事实的发生与侵害行为无因果关系，行为人就不承担赔偿责任。在这一点上，只要行为人实施了侵害人身权的犯罪，就一定会发生精神痛苦，只是精神损害后果的大小不同而已；对人身权的侵犯，其行为与后果之间常常需要一个转换环节，即侵害他人人身权产生的精神损害后果往往是以间接的方式表现的。许多侵害人身权的犯罪行为都是通过公众舆论的力量，并借助于人们的自尊心和名誉感而致损害③。
第四，侵权行为人主观上有过错。侵权行为人的主观过错是精神损害赔偿民事责任的主观要件。过错是侵权行为人在侵害他人人身权时的一种心理状态，分为故意和过失。侵权行为人只有主观上有过错，才承担精神损害的赔偿责任，故意和过失的反映出有侵权行为的主观因素不同，对受害人所产生的精神损害就有轻重之别。对于故意伤害人身权的犯罪行为应承担较重的民事责任。
参考书目：
（1）湖北高院研究室：《刑事附带民事诉讼若干程序问题研究》（人民司法2000年第六期）
（2）杨立新：《民法判解研究与适用》第153—161页
（3）杨美华、孙曙东：《谈精神损害赔偿的几个问题》