建设部


城乡建设环境保护部关于印发《工程技术人员支援村镇建设的暂行规定》的通知

　（〔８７〕城乡字第５１１号）


　　根据万里同志的“城市要从规划、科学、技术、教育等方面支援农村，把农村建设好”的指示，充分发挥各类工程技术人员服务村镇建设的积极性，进一步扩大勘测、设计、施工，安装等行业的服务领域，适应经济体制和科技改革深化的需要，促进村镇规划建设健康发展，部拟定了《工程技术人员支援村镇建设的暂行规定》，现印发给你们。望结合当地情况，努力创造条件，做好组织、协调工作，认真贯彻执行。
　　执行中的情况和遇到的问题请及时告诉我们。
附：工程技术人员支援村镇建设暂行规定


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　一九八七年九月三十日
附：　　　　　　　　 城乡建设环境保护部关于

　　　　　　　　　 工程技术人员支援村镇建设的暂行规定

　　为了鼓励城市建设系统工程技术人员支援村镇建设，提高村镇建设的技术水平和经济效益，根据国务院《关于进一步推进科技体制改革的若干规定（国发〔１９８７〕６号）》和其他有政策的精神，特作如下规定：


　　一、支持和鼓励部分在职工程技术人员和离、退休工程技术人员到村镇从事各项建设活动；应聘担任或兼任村镇规划建设和管理工作；从事村镇建设勘测、规划、设计；提供建筑施工安装、建设生产、工程预算等技术开发、咨询和指导；承担村镇规划、建设、管理科学研究；为村镇规划建设培训技术人才；组织农村建筑技术市场和其他相关的技术服务。


　　二、在职工程技术人员支援村镇建设要有组织、有计划地进行。可以采取以下三种形式：
　　（一）兼职支援村镇建设。各城市规划、设计、建设部门、企事业单位，有半大专院校，应有组织地安排部分工程技术人员到村镇从事有报酬的兼职活动。在正常工作时间以兼职活动，其所得收入原则上归个人；占用工作时间或使用本单位物质生产条件的兼职活动，应由单位批准，并向单位交纳一定费用，具体金额由单位和个人商定。
　　（二）留职支援村镇建设。工程技术人员留职期限一般在五年以内，须经本人提出申请，单位批准。留职期间可以停薪，也可以留薪。留职人员应将个总收入的一部分按年或月交回原单位，具体金额可区别停薪留薪不同情况，由单位和个人协商。交回单位的收入，可由单位作为福利基金。
　　留职期间，原单位在住房子、子女就业等方面应与在职职工同样对待。
　　（三）辞职支援村镇建设。工程技术人员应提前三个月提出辞职申请，经本单位批准并报主管部门备案。辞职后原单位住房应允许在三年或更长时间，在城市的户粮关系可以保留不变。


　　三、离、退休工程技术人员支援村镇建设，除继续享受原有的待遇外，根据工作情况和贡献大小，由聘用单位给予适当的报酬。


　　四、持证的勘察、测绘、规划、设计、建筑施工、设备安装等单位，和其安具备国家规定条件的、企事业单位，应本着自愿互利的原则同村镇规划建设单位建立各类技术经济联合体；或经过协商，建立一定期限协作关系。其形式可以有：
　　（一）城市持证勘察设计单位与县、镇（乡）级设计单位横向联合，帮助进行本专业的勘察、作设计方案、代审施工图、代培人才等工作，经济利益的分担由双方协议确定。
　　（二）用技术入股等方式与村镇建筑企业联营，可以承担勘察、规划、设计、施工的工程总承包，也可以搞单项承包；或开展其它工程技术合作。经济利益的分担由双方协议确定。
　　本条一、二款及本规定所称合作项目的技术权责须不超出等级较高一方工程勘察、设计、施工资质允许范围。
　　（三）委派本单位专业技术人员担任村镇规划、设计、建筑施工企事业的技术负责人。兼职收入根据占用工作时间和使用单位设备、资料等情况，由派出单位根据个人待遇从优的原则同兼职人员商定。
　　城市勘察设计单位在上述各项服务中获取的非个人部份的收入，可作为技术服务的咨询报酬。


　　五、城市持证建筑勘察设计单位的工程技术人员个人到村镇承担农民楼房及各类公共建筑、生产建筑、基础设施匠设计和施工现场指导时，应持有本单位对其技术能力的证明文件，经县（含县）以上城乡建设主管部门审验同意，并确保建筑工程的质量的安全。


　　六、集体或个体成立村镇勘察设计、工程技术咨询组织，必须按照国家有关规定进行资质审查，报经工商管理门批准，领取经营许可证件，方可承担与其资质相当的任务。


　　七、各类村镇建设技术经济联合体的收益分配，由双方协商议定，并按财政部（１９８６）财税字０７８和０８１号文件规定，报请有关部门给予减免税收的优惠。


　　八、工程技术人员在村镇工作的差旅费和其他费用，由派出单位或邀请单位按规定报销；在受聘工作期间，如发生工伤事故，聘用单位应按本单位待遇负责妥善处理。


　　九、在城市居住的工程技术人员到村镇支援，本人及家属的户口，根据本人意愿可以留在城市，也可以迁往聘用单位所在县（乡）。


　　十、城乡建设系统所属大专院校和中等专业学校，可根据村镇建设的需要和院校条件，经教育主管部门批准，设置有关村镇建设的专业，实行定向招生、定向分配，可帮助县开办建设职业高中或短训班。
　　经过培训的人员，按照专业技术职务试行条例的规定进行考核、评审，合格者可以聘任相应的专业技术职务。
　　根据需要，经过学校与有关部门协商，高等学校可组织有关专业高年级本科生、研究生利用假期或结合设计、实习等教学环节，义务参加各项村镇建设活动，作为一项重要的社会实践。师生的差旅费、住宿费、伙食补助费及必要的图纸、资料等公杂费用由邀请单位承担。


　　十一、各城市规划、建设主管部门，应组织城市工程技术单位和个人支援村镇建设，帮助县或乡镇组建自主经营、自负盈亏的，集规划设计或开发建设于一体的企、事业单位，达到既支援技术，又加强建设管理的目的。


　　十二、各省、自治区、直辖市可根据当地实际情况，在规定的四类设计等级之外，再专设一个（戌级）设计级，确定其资质条件和承担业务的范围，使之在县级规划建设主管部门和县、市级设计单位的指导下，专门承担规定范围内的村镇规划、设计任务。


　　十三、凡个人收入达到所得税纳税数额的应依照规定纳税。


　　十四、支援村镇建设的工程技术人员成绩显著、有突出贡献的，各级城乡同建设主管部门应按国家有关规定，授予荣誉称号或相当的专业技术称号，给予表彰和奖励。


　　十五、凡违反本暂行规定的单位和个人、由城乡建设主管部门或者会同有关部门，按国家有关规定行进处理。


　　十六、各省、自治区、直辖市，各计划单列城市建委（建设厅）可根据当地情况，制定本规定的实施办法。


　　十七、本规定自公布之日起实行。


利用农村集体建设用地开发房地产的法律途径探析

闫凤翥


　　随着城镇化、工业化步伐不断加快，建设用地供需矛盾愈来愈突出。如何解决农村集体建设用地市场准入法律地位问题，已经成为当前农民集体土地改革的一项重要课题。
　　自上世纪六十年代农村实行人民公社化四十多年来，土地由私有变为农村集体所有，土地所有权在“公社化”的农业生产过程中其主体为“三级所有”以“生产队为基础”，所有权与使用权基本没有分离，实行一体化管理。自实行家庭联产承包起，土地所有权与使用权分离，所有权归集体，使用权归农户。集体建设用地使用权如何与所有权分离，进入市场问题至今未得到法律上的规定。由于我国长期实行“二元”结构的城乡管理制度。农村集体建设用地在法律上只能用于村办企业、公益事业、农民住房用地，除此之外不得他用。多年以来这项政策和法律没有解禁。直接限制了农民使用自己建设用地开发经营的权利，导致农村商品市场的匮乏，造成城乡经济发展的严重失衡，从而为实现农村小康社会埋下了隐形障碍。
　　党的十七届三中全会作出《关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》(以下简称决定)，《决定》将土地利用规划确定的城镇建设用地范围外的集体建设用地的使用、开发、流转、地位做了创新的改革，保留了城市建设用地范围内的集体建设用地的法律规定，这是我国对集体建设用地的管理的法律制度的创新。城镇建设用地范围外的集体建设用地，除集体公益性项目外允许农民依法通过多种方式参与开发经营，成为土地制度改革的直接受益人。目前，城镇建设用地范围外的集体建设用地规模相当大，占集体耕地总量的20-30%。这部分土地经过整理还会释放20%。城市规划区外的农村基础设施薄弱、交通条件差、建设用地分散应因势利导的引导农村集体组织和农民全面、系统、科学、高效的制定利用方案、开发经营方案。各级政府应将这部分建设用地纳入国有土地供应市场，统筹城乡一体化的土地供应市场，减少重复项目、重复投资、合理配置土地资源。对农村集体经营性建设用地，按照产权明晰、用途管制、节约集约、严格管理的原则，以公开、规范的“招拍挂”方式出让、转让、出租、抵押、担保、出资、入股、合营等形式流转集体建设用地使用权。在符合规划的前提下，依法保障与国有土地使用权享有平等的权益。
建立健全集体建设用地登记制度，对于土地流转、抵押、担保、出资、入股等享有国有土地同等的登记权。
　　实践中，各地已开始逐步将目光转向农村集体建设用地，通过推进集体建设用地流转，为农村发展和城镇建设提供新的用地空间。集体建设用地市场化是个新课题，目前尚无明确的法律规定，处在试点和探索阶段。现结合部分省市自治区在农村集体建设用地上开发经营房地产问题，提出几点思考和建议。
　　一、集体建设用地法律地位的演变是开发的可能
　　农村集体建设用地，是指农民集体所有的、经依法批准用于非农业建设的土地，包括兴办乡镇企业用地、村民建住宅用地以及乡村建设公共设施和公益事业建设用地。
　　目前对集体建设用地开发经营的法律限制条款，《土地管理法》第43条规定,任何单位和个人进行建设需要使用土地的,都必须依法申请使用国有土地;第63条规定,集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农建设。现行法律从土地审批权和用途管制两方面严格控制了农村集体建设用地使用权的开发经营。
　　但“破冰”早已开始。早在上个世纪90年代，广东、上海、浙江、江苏等沿海发达省市就有所尝试。从2004年开始，国土资源部与广东、天津合作开展了集体建设用地流转试点。有关政策也逐渐开始“解冻”。2004年出台的《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定：“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。”2006年出台的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》规定：“农民集体所有建设用地使用权流转，必须符合土地利用总体规划和村镇规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内。”文件明确了农村集体建设用地在符合土地利用总体规划、城市规划或村庄、集镇规划的前提下允许流转。
　　十七届三中全会一项重大的举措就是决定建立严格规范的农村土地管理制度,集体建设用地可以直接入市,打破了以所有制性质屏蔽集体建设用地进入市场的制度障碍,为实现集体土地与国有土地同地、同价、同权,建立城乡统一的建设用地市场提供了政策空间,对于农民以土地权益合法分享工业化和城镇化成果提供了政策支持
　　二、建立城乡统一的土地交易市场是开发的前提
　　集体建设用地交易，从理论上首先应突破原有特指集体建设用地使用权流转的狭义概念，按照同地、同权、同价，建立城乡统一的土地市场原则，既包括乡镇企业、乡镇村公益事业和公共设施等土地使用权的流转，也应包括农民住宅用地即宅基地的流转。
　　城市规划区外的集体建设用地，除可以建设公益事业外，可以根据规划设立开发经营项目、工矿用地、旅游用地、商业用地。农民可以通过招商引资的方式吸引投资、招揽客商，可以将土地作价入股;可以依法转让、转租;可以设定抵押、担保。集体建设用地制度的改革必将为新农村建设、集体土地产权房带来新的活力。城市规划区内的集体建设用地已经列入城市规划用途，因此，不能享受改革的成果。
建立集体建设用地城乡统一市场应掌握的基本原则：以全面开展农村土地整治为基础，以城乡建设用地增减挂钩为平台，以政府指导和企业介入为保障，以维护农民土地权益为根本。
　　三、农村新民居建设可以与房地产开发衔接新途径
　　在《土地管理法》未修改前，目前主要依据是有关政策，而且从法律、政策、理论层面，都存在一定争议，从全国来看，还停留在试点阶段，尚未全面推开。部分省市虽然已出台了集体建设用地使用权流转管理办法等地方性法规，但只是对非住宅集体建设用地流转进行了一些规范。但实际上，各地对集体建设用地流转的关注点，在于如何通过流转，破解农民住宅用地难题，这种流转，早已突破了狭义的流转概念。近年来国土资源部提出的城乡建设用地增减挂钩，实行的土地置换政策，实际都属于集体建设用地交易的范畴。实践中，一些地方在城中村改造、新民居建设中开展的“收购指标”，就是综合运用“周转用地”和“置换政策”，对集体建设用地的使用权进行了“移位交易”。因此，全面推进集体建设用地市场化，是形势所迫，大势所趋。
　　四、利用“挂钩”政策置换城镇建设用地实现房地产开发
　　集体建设用地流转的主要目的在于通过盘活现有的存量集体建设用地，在保持区域内建设用地总量不增加，耕地面积不减少的前提下，结合开展农村土地整治，对节余出来的建设用地进行集中安排使用。核心是通过城乡建设用地增减挂钩平台，既满足工业化、城镇化和新农村建设对用地的需求，又能确保耕地占补平衡，从而实现保障发展和保护耕地的双重目标。因此，开展集体建设用地交易，必须遵循的主要原则就是建设用地总量不增加，耕地面积不减少、质量不降低，最终实现建设用地总量和耕地总量两个动态平衡。
　　五、利用新的城乡规划实施“城中村改造”房产开发
　　《城乡规划法》自2008年1月1日起实施，新一轮城乡规划目前已经制定，新的规划不仅要求制定城市规划，还要制定镇、中心镇、村庄规划，为土地用途的界定提供了新的范围和空间。新的规划是集约用地原则的集中体现。将通过开展集体建设用地交易，最重要的一条就是改变多年来存在的集体建设用地布局散乱、土地利用效率低下、闲置浪费现象突出等问题，通过土地空间的“移位”，权益人的“易主”，实现集中连片开发利用，节约集约用地，形成农村人口、土地、产业相对集中。一是结合新一轮乡镇土地利用总体规划修编和开展新民居建设，在农村逐步推行功能区划，有条件的地方，应积极引导村庄合并，建设中心村和新型农民社区。二是对分散在乡（镇）、村的各类私营、个体企业，也应合理规划，通过土地资源的整合，建立中小企业创业基地，形成一定规模的产业聚集。
　　六、依靠政府土地开发指导，积极参与土地市场运作
　　集体建设用地流转从深层意义上看，是对城乡土地布局和结构的调整优化。流转的前提是必须符合新一轮土地利用总体规划，不能一轰而起，无序流转，甚至违规操作，应试点先行，逐步推开。土地具有资源、资本、资产三重属性，在土地流转过程中，要充分发挥政府的主导作用，统筹规划，合理引导，加强监督管理。在农村土地整治和新民居建设中，要允许和鼓励企业介入，通过市场方式运作土地流转。同时必须建立集体建设用地流转的有形市场，按照公开、公平、公正的原则，在集体建设用地出让中逐步推行“招拍挂”制度。
　　七、坚持自愿有偿，保障农民权益是集体土地开发的重点
　　土地是农民生存和发展的基础，开展集体建设用地流转，必须把维护农民合法权益放在首位，从长远考虑，要确保农民生活有依靠、生计有保障。目前个别地方在开展新民居建设中，通过土地置换，将集体建设用地大量转征为国有土地，甚至在城镇近郊，将集中建设的中心村土地也转征为国有土地，农民彻底失去了土地的所有权，这种苗头性倾向应引起注意。在城镇规划区内，一部分集体建设用地可以转征为国有土地，但不一定所有的集体建设用地都要转为国有土地，应尊重农民意愿。在目前土地两种所有权并存的情况下，应尽可能保留一部分集体建设用地所有权，使农民可以获得长期的土地收益。
　　八、“拆旧建新”式改造开发房地产继续受限
　　2010年3月，国土资源部下发的《关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知》指出：因地制宜地推进“空心村”治理和旧村改造。各地要结合新农村建设，本着提高村庄建设用地利用效率、改善农民生产生活条件和维护农民合法权益的原则，指导有条件的地方积极稳妥地开展“空心村”治理和旧村改造，完善基础设施和公共设施。对治理改造中涉及宅基地重划的，要按照新的规划，统一宅基地面积标准。对村庄内现有各类建设用地进行调整置换的，应对土地、房屋价格进行评估，在现状建设用地边界范围内进行；在留足村民必需的居住用地（宅基地）前提下，其他土地可依法用于发展二、三产业，但不得用于商品住宅开发。这里只限制“村庄内”建设用地，没有限制村庄外建设用地，只限制商品住宅开发，没有限制其他商业开发。
　　九、农民有偿取得的宅基地为将来土地入市提供了开发可能
　　2010年3月，国土资源部下发的《关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知》指出：经济条件较好、土地资源供求矛盾突出的地方，允许村委会对新申请宅基地的住户实行宅基地有偿使用。虽然对宅基地流转未有新的政策规定。但提出农村宅基地管理制度改革的目标是“完善农村宅基地制度，严格宅基地管理，依法保障农户宅基地的用益物权”，其核心是完善农民宅基地使用权，有偿取得就会产生市场价格，就有交易的参考基础，农村宅基地就会出现：“划拨”和“出让”之分，“出让”的就是交易的原型，划拨的继续禁止交易，如同国有土地一般。有偿方式取得的宅基地使用权为开发房地产提供了土地资源。


文/闫凤翥 国务院经济研究中心特邀研究员 河北冀港律师事务所主任