山东省临沂市人民政府


临沂市已购公有住房和经济适用住房上市交易管理暂行办法


临政发[1999]170号

第一章　总则
　　第一条　为规范已购公有住房和经济适用住房的上市交易活动，促进住房流通，扩大住房消费，活跃房地产市场，满足居民改善居住条件的需要，根据《山东省职工所购公有住房上市交易管理暂行办法》及有关规定，结合我市实际，制定本办法。
　　第二条　本办法适用于已购公有住房和经济适用住房首次进入市场交易的管理。
　　第三条　房改主管部门负责已购公有住房和经济适用住房上市交易前的准入审批工作。市、县房产行政主管部门负责已购公有住房和经济适用住房的上市交易管理工作。
　　第四条　本办法所称已购公有住房和经济适用住房是指职工按房改政策购买的公有住房、经济适用住房（包括安居住宅，下同）。
　　已购公有住房和经济适用住房上市交易，是指按规定出售、出租、交换、赠与和抵押。
　　第五条　已购公有住房和经济适用住房上市交易，应遵循自愿、公平、平等、合法的原则，体现政府对解决中低收入家庭住房的优惠政策，鼓励和促进住房消费，推动房地产业的发展。
　　第六条　已购公有住房和经济适用住房上市交易后，该户不得再向单位申请分配住房，不得参与单位的集资建房，不得购买成本价的公有住房或经济适用住房、解危解困房等享受优惠政策的住房。
第二章　交易的条件
　　第七条　符合下列条件之一的已购公有住房和经济适用住房均可上市交易：
　　（一）职工以标准价购买的公有住房住满５年的；
　　（二）职工以标准价购买的公有住房未住满５年，但已过渡为成本价的；
　　（三）职工以成本价购买的公有住房；
　　（四）职工购买的安居住房、经济适用住房。
　　第八条　有下列情况之一的已购公有住房和经济适用住房暂不允许上市交易：
　　（一）产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；
　　（二）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；
　　（三）擅自改变房屋使用性质的；
　　（四）上市交易后，会造成新的住房困难的；
　　（五）处于规划改造区，已列入拆迁公告范围内的；
　　（六）法律、法规、规章限制交易和市、县（区）政府规定不宜上市交易的。
　　第九条　机关办公区内，学校教学区内的已购公有住房在限定范围内上市交易。
　　第十条　已购公有住房和经济适用住房所有权人要求将所购住房上市交易，应向房改主管部门和房产行政主管部门提交以下材料：
　　（一）职工已购公有住房和经济适用住房上市交易申请表；
　　（二）房屋所有权证书、土地使用权证书；
　　（三）身份证及户籍证明或者其他有效身份证件；
　　（四）同住成年人同意上市交易的书面意见。
第三章　上市交易程序
　　第十一条　出售已购公有住房和经济适用住房，应按以下程序进行：
　　（一）向原住房产权单位声明，在同等条件下，原住房产权单位有优先购买权。原住房产权单位应在１０日内作出购买或放弃优先购买权的书面答复，１０日内未作出书面答复的视为自动放弃优先购买权；
　　（二）向房改主管部门申请准入市场。到房改主管部门领取并填写已购公有住房和经济适用住房上市交易申请表，由房改主管部门审查准入市场资格。房改主管部门自收到申请之日起１５日内作出是否准予其上市交易的书面答复；
　　（三）持经房改主管部门审查签章的已购公有住房和经济适用住房上市交易申请表和房屋所有权证、土地使用权证等手续到房产交易市场进行上市交易登记；
　　（四）签订合同。由交易双方当事人签订公有住房和经济适用住房上市交易合同。需评估的，经合法的房屋评估机构评估售房价格后再签订合同；
　　（五）交易审核。由交易双方当事人持交易合同和双方当事人身份证（系法人的持营业执照副本）、户口簿到房屋所在地房产交易管理部门填写已购公有住房和经济适用住房上市交易过户审核表，并提交有关材料，办理交易审核手续；
　　（六）登记过户。经审核允许成交的，由交易双方当事人共同向房产行政主管部门办理房屋所有权转移登记过户手续，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地行政主管部门申请办理土地使用权变更登记手续。按规定缴纳有关税费及土地出让金后，领取房屋所有权证和国有土地使用权证。
　　在本办法实施前未领取土地使用权证书而需上市交易的已购公有住房和经济适用住房，房屋所有权人可以凭房屋所有权证书先行办理交易过户手续。从办理完毕房屋所有权转移登记手续之日起３０日内，由受让人持变更后的房屋所有权证书到房屋所在地土地行政主管部门办理土地使用权变更登记手续。
　　第十二条　申请上市交易的已购公有住房和经济适用住房，未能成交的，可由政府授权的部门进行收购，作为政府的廉租住房向住房特困户出租，也可在房产交易市场出售。
　　第十三条　发展房产中介组织队伍，提高中介人员素质，搞好对中介人员职业道德和行为规范的教育和管理，充分发挥房产中介组织的作用。
第四章　交易税费的征收
　　第十四条　已购公有住房和经济适用住房上市交易，买卖双方应按规定缴纳有关税费：
　　（一）职工所购买公有住房和经济适用住房上市出售，应缴税款按照现行税收政策，在权限范围内从低掌握，确保各项优惠政策的落实，具体由财税部门予以明确；
　　（二）职工购买的公有住房和经济适用住房上市交易时，暂免征土地增值税；　　　　
　　（三）已购公有住房和经济适用住房上市出售时，由购房者按房屋成交价的１％缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款；
　　（四）按成交价的０．５％交纳交易服务费，由买卖双方分摊；
　　（五）个人购买已购公房的，契税暂按现行税率３％的一半即１．５％征收。
　　第十五条　已购公有住房和经济适用住房上市交易过程中，当事人应如实申报成交价格，不得瞒报或不实申报。当事人申报的合同成交价明显低于正常市场价格的，应按规定由房产评估机构进行评估，评估费用由当事人负担，并按评估价征收有关税费。
　　第十六条　为鼓励住房消费，卖方自出售原有住房之日起一年内重新购房的或者已购公有住房上市出售前家庭已按照市场价购买住房的，相当于原售房收入的部分不再交纳契税和交易手续费，高于售房收入的部分，按规定缴纳契税和交易手续费。
第五章　交易收入分配
　　第十七条　上市出售已购公有住房取得的价款，扣除住房面积标准的经济适用住房价款和原支付超过住房面积标准的房价款，以及有关税费后的净收益，按规定缴纳所得税后，全部归原购房职工所有。以标准价购买，职工拥有部分产权的已购公有住房和经济适用住房上市出售的，可以先按照成本价补足房款及利息，原购住房全部产权归个人所有后，该住房上市出售收入按照本条的规定处理；也可以直接上市出售，其收入在按照规定交纳有关税费和土地出让金后，由职工与原单位按照产权比例分成；原产权单位撤销的，其应当所得部分由房产交易管理部门代收后，纳入地方住房基金专户管理。
　　第十八条　职工以成本价或微利价直接购买的安居住房、经济适用住房，在上市交易时，其售房收入依法缴纳各项税费后的收益部分，按规定缴纳所得税后，全部归原购房职工所有。　　　　
　　第十九条　已购公有住房上市交易发生权属转移后，房屋共用部位的维修基金本息余额，本着维修基金随房走的原则，由买方到住房资金管理中心办理维修基金使用权变更手续，将维修基金使用权转移到新的房屋所有权人名下。
　　第二十条　住房交易之后，原住房保险随之转移到新房主名下，新房主凭购房手续到保险公司办理住房保险转移手续。
第六章　处罚
　　第二十一条　违反本办法第六条的规定，将已购公有住房和经济适用住房上市交易后，该户家庭又以非法手段按照成本价购买公有住房或政府提供优惠政策建设的住房的，由房产行政主管部门责令其退回所购住房，不予办理产权登记手续，并处以１００００元以上３００００元以下的罚款；或者按商品房市场价格补齐房款，并处以１００００元以上３００００元以下罚款。
　　第二十二条　违反本办法第八条的规定，将不准上市交易的已购公有住房和经济适用住房上市交易的，由房产行政主管部门没收违法所得，并处以１００００元以上３００００元以下罚款。
　　第二十三条　房产、房改等有关部门工作人员在已购公有住房和经济适用住房上市交易管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、贪污受贿的，由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分；情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七章　附则
　　第二十四条　各县可根据本办法制定实施细则，报市住房委员会备案后执行。　　　　
　　第二十五条　本办法自发布之日起施行。

　

一九九九年十二月二十五日



随着当今社会行政违法案件的隐蔽性、复杂性程度的加强，行政主体为了有效、全面地收集行政违法行为的事实资料和证据材料，在行政管理领域广泛运用非常规的行政调查方式——行政诱惑调查，并将此方式取得的证据作为具体行政决定的依据，其中最为争议的就是发生在上海的“钓鱼执法”事件。对此，学界争议的焦点是行政诱惑调查获取的证据是否具有可采性，能否作为定案依据。结合对行政法领域非法证据排除的矛盾性分析，本文对“机会提供型”诱惑调查取证持肯定态度，可以作为合法证据进行采纳；而对“犯意诱发型”诱惑调查取证则持否定态度，认定其为非法证据，不能作为定案依据。

　　一　行政诱惑调查的含义

　　行政诱惑调查并不是行政法上的概念，而仅是理论界使用的称谓，也有将其称为“钓鱼执法”、“陷阱取证”或者俗称“做笼子”。虽使用名称不同，但其内涵实质是相同的。因为诱惑调查作为专业术语，最早运用于刑事领域,源自美国的“侦查陷阱”、“刺激陷阱”和“警察圈套”，是刑事侦查中的一种特殊侦查手段，具体指“侦查主体为了查明某些具有隐蔽性的案件，设置圈套或诱饵等诱惑方式诱发犯罪行为，或者根据犯罪活动的倾向提供实施犯罪的条件和机会，待犯罪行为实施时或结果发生后，当场将其拘捕的一种特殊侦查手段”。出于应对行政违法现象的复杂性、查处难度大等特性，行政调查活动也逐渐援用类似做法。因此，通过实践改造，“行政诱惑调查”这个概念就被引入到行政领域中使用。

　　行政执法人员行使职权的具体方式、内容、对象不尽相同，在行政诱惑调查的过程中，也会呈现出不同的类型。由于目前行政诱惑调查在行政领域的研究缺位，同时行政诱惑调查的前身乃是诱惑侦查，两者之间在很大程度上具有相似性及相关性。因此，借鉴刑事领域的诱惑侦查的分类，行政诱惑调查分为“机会提供型”与“犯意诱发型”。 所谓“犯意诱发型”是指设诱人促使受诱人产生犯罪意图并实施犯罪行为后实施抓捕，其主要特征是受诱人原本是没有犯罪意图，在设诱人采取了“主动行为”或“积极行为”后，致使受诱人在刺激性诱惑下实施了犯罪行为。“机会提供型”即受诱人已经具备犯罪意图，设诱人只是为其提供实施犯罪的条件和机会。

　　基于上述的分析，可以尝试对行政诱惑调查作如下定义：行政执法人员为了查处某些复杂、隐蔽性强的违法行为，通过特意设计某种诱发相对人实施违法行为的情境或为其提供条件和机会，从而得以收集信息资料和证据的一种特殊的调查方式。

　　二　非法证据排除的矛盾性分析

　　行政诱惑调查引起的理论争议主要体现在通过行政诱惑调查的方式获取的相关证据能否作为有效的行政决定或行政诉讼定案依据，即非法证据排除问题。对于非法证据排除问题，学界存在矛盾性的观点。

　　马怀德教授在其著作中提到：“行政机关不得把通过违法手段制作和调取的事实材料作为定案依据。认定证据的合法性应该包括形式合法、来源合法、制作合法和程序合法。”并且指出“钓鱼执法”采用引诱、欺诈、胁迫甚至暴力的方式取证，违反了执法取证的要求，以这种方式获取的证据是无效的，不能作为行政行为的定案依据。但是在他同一著作中又提到“非法证据规则是有严格限制的，并非所有不具备合法性的证据都应当排除。非法证据的最初目的在于限制警察权的滥用，保护公民权利，所以即使在非法证据规则的典型国家——美国，非法证据规则也仅将法律实施官员依非法手段取得的证据排除。”

　　章剑生教授也认为“行政机关违法的手段取得书证、物证和视听资料等证据，在行政诉讼中应都排除出去，否则，对具体行政行为的司法审查可能失去应有的意义。”但马上又说：“如果行政机关非法取得的证据具有客观性、关联性，能够证明当事人的行为违法，那么否定此类证据的证明力就可能放任其违法行为而无法予以追究，给国家、社会或其他公民的合法权利造成损害”。他认为对于违法取得的证据能否作为定案依据，实际上往往与一个国家对人权的重视与保护程度相关。对于违法证据的转化问题，按照法定的条件和程序区别对待，“口供应当从违法证据转化的可能性中排除出去，而对于其他如违法物证材料，经过一定的机关通过法定程序审批后，就可以成为定案”。

　　两位专家的观点，看似前后矛盾，其实是遵循了客观真实与法律原则价值之间的平衡。客观真实是采取必要合理手段对一些复杂性、查处难度大的行政违法行为进行调查，有利于维护公共利益、最大限度保障行政相对人的权益。非法证据排除原则的价值在于适时吸收客观事实的要求，这样既符合客观真实，又能维护法律的权威、延续法律的生命。于是，在两种价值之间，我们可以提出这样的观点，即区别对待“犯意诱发型”和“机会提供型”两种类型方式所获取的证据效力。

　　三　行政诱惑调查证据的可采性

　　在行政管理中，行政主体作出的任何一项行政决定都不能是主观臆断的，必须具有相关的信息情报和资料，正如“情报就像是机器的燃料，没有燃料机器就无法运转”。在强调依法行政的当今社会，“信息之于规制，犹如血液之于生命”。行政执法人员通过诱惑调查可以收集到大量的证据资料，既包括物证、证人证言，也有视听资料、录音录像等证据。这些证据是否具有可采性，能否作为定案依据。这就涉及到我国诉讼法学界对待“毒树”与“毒果”问题的看法，其一是“砍树弃果论”，其二是“砍树食果论”。具体到本文对行政诱惑调查证据分析问题上，我们认为不能套用上述两种看法，而应具体问题具体分析。

　　一、“机会提供型”诱惑调查获取的证据属于合法性证据

　　我国《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题规定》第五十七条、最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国刑事诉讼法〉若干问题的解释》第六条规定：“严禁以非法的方法收集证据。凡经查证确实属于采用刑讯逼供或者威胁、引诱、欺骗等非法的方法取得的证人证言、被害人陈述、被告人供述，不能作为定案的根据。”从中可以得出，原则上通过合法的形式获得的证据，一般都具有可采性，可以作为定案依据，否则就不可采。因此，“机会提供型”诱惑调查获得的证据是否具有可采性，就取决于这种调查方式是否合法。

　　首先，“机会提供型”诱惑调查是依法进行的。因为受诱人实施违法行为的动因来自于自身潜在的犯意，与设诱人的诱惑没有直接的、必然的因果联系，行为人的行为无论在主观上还是客观上都具有一定的真实性，其实施违法行为是明显的。行政执法人员在实施“机会提供型”诱惑调查的“引诱”行为是“被动行为”或“消极行为”而不是“主动行为”或“积极行为”。被调查人的违法行为意图是自发产生的，并不是行政执法人员强行植入或诱发产生。

　　其次，“机会提供型”诱惑调查，是在被调查人具有实施违法行为意图后，行政执法人员从客观行为及主观心理推测其违法意图，从而为其提供实施违法行为的外部坏境条件与机会，这种调查取证的方式并未超过必要的限度。我国现行法律对行政调查的具体方法没有明确规定，由行政特点决定，行政主体对具体采用何种调查方式享有自由裁量权，只要不超过作为一般人所理解和承受的程度，于法于理都不悖，就应该被肯定和接受。并且“机会提供型”诱惑调查有利于查获更多隐蔽性的违法行为，使广大公民免受非法行为的侵害。若不采用这种诱惑调查的方式，则有可能放纵违法行为，使公民及其他组织的合法权益处于危险之中，损害公共利益，也侵害守法者的利益。因此，基于学者对非法证据排除的矛盾性观点，不能将“机会提供型”诱惑调查视为非法证据，从某个层面还应将其视为合法证据，具有可采性。

　　二、“犯意诱发型”诱惑调查是非法证据

　　首先，行政调查主体明知被调查对象没有非法意图，而故意主动对受诱人实施诱惑，从而获取证据。受诱人的犯意完全依赖于设诱人的诱惑，受诱人虽然在客观上实施了违法行为，但其主观上是被动的，是被设诱人强行拉入设置的“陷阱”当中，设诱人与受诱人之间的行为不存在直接的因果联系。这种方式的诱惑调查在性质上已经发生了变化，不再是单纯的为查明事实获取证据，而是引诱、制造违法行为，本身具有侵权性与非法性，不能为下一步的行政决定提供依据。马怀德教授指出，“对于行政调查的方法，行政机关享有自由裁量权，但必须遵守比例原则，具有必要和合理的联系，否则构成违法取证，可以按照非法证据排除规则予以排除”。

　　其次，在刑事领域，对“犯意诱发型”诱惑侦查所获得的证据都持非法的观点，只是限承认了“机会提供型”诱惑侦查的合法性，认为以这种方式侦查的证据并未违反法律规定，可以作为合法证据加以认定。如我国有学者认为，“机会提供型刑事诱惑侦查”取得的证据并未超过法律的界限、也未超越合理的限度，其合法性在司法实践中和理论界都被认可。在国外，许多国家也采用有限制的承认诱惑侦查之证据的合法性效力，美国、日本、瑞士、葡萄牙都有相关的立法规定。在我国台湾地区，其最高法院认为，“机会提供型刑事诱惑侦查，取得证据之过程既未违反法定程序，亦未侵犯人权，复有利于公共利益之维护，自应具有证明力”。

　　在注重效率与公平兼顾的行政领域，有限承认“机会提供型”诱惑调查的效力，认定“犯意诱发型”诱惑调查违法，是行政管理中的理性选择，使行政调查过程既能获得最大的行政效益，又能使相对人的权益得到最大程度的保障。


（作者单位：江西省峡江县人民法院）